대구지방법원 2025타경961. 범어숲화성파크드림에스 2층 범어1번가 209호, 전용 31.995㎡의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사거목씨엠으로, 2019년 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구대서신용협동조합의 채권최고액 171,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 조옥희의 근저당권 39,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 근저당은 없습니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 점유·임차 관계가 6건 확인되며, 그중 (주)거목의 전입·사업자등록일 2014.06.09는 말소기준일 2019.09.10보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없지만, 매수인 승계 가능성을 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경961 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 제2층 범어1번가209호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 31.995㎡ |
| 소유자 | 주식회사거목씨엠 (2019.09.10 등기 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 72,716,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 144,737,952원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준은 2019.09.10 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤인 조옥희 근저당권과 2025.07.09 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 대구은행, 하나은행 등 근저당권과 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 등기부상 후순위 권리의 인수 문제보다 중요한 쟁점은 말소기준보다 빠른 점유 관계입니다.
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입·사업자등록 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수완 | 209호 / 주거 | 2025.05.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지혜 | 209호 / 주거 | 2025.01.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 갤러리오르세 유한회사 | 범어1번가209호 / 미상 | 2024.04.09 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)거목 | 범어1번가 209호 / 미상 | 2014.06.09 | 미상 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 로뎀나무아래 주식회사 | 209호 / 미상 | 2024.03.28 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 거목 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 6건입니다. 말소기준 이후 전입·사업자등록 4건은 대항력이 없지만, 2014.06.09 점유자와 전입일 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 아파트 실거래를 근린시설 가격으로 쓰면 안 된다
범어숲화성파크드림S에서 확인되는 최근 12개월 거래는 84.83~94.8㎡ 아파트 12건입니다. 대상 물건은 31.995㎡ 근린시설로 면적과 용도가 모두 달라 직접 비교할 수 없습니다. 아래 거래가는 단지의 주거부문 거래 흐름을 보여줄 뿐, 본건의 적정 입찰가를 산출하는 근거로 사용하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 27 | 745,000,000원 |
| 2026.05 | 92.95㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 23 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 26 | 730,000,000원 |
| 2026.03 | 94.8㎡ | 25 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 18 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 92.95㎡ | 4 | 735,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 23 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 92.95㎡ | 30 | 788,000,000원 |
| 2026.01 | 94.8㎡ | 26 | 875,000,000원 |
| 2026.01 | 84.83㎡ | 23 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83~94.8㎡ | 12건 | 761,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,708,888원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 171,600,000원 | 71,007,112원 |
| 2. 근저당 · 조옥희 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 미배당액은 139,592,888원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액 0원은 등기상 후순위 권리만 반영한 값이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 관계의 승계 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 범어숲화성파크드림S는 404세대이며 준공일은 2013.09.25입니다. 본건은 아파트가 아닌 단지 내 전용 31.995㎡ 근린시설입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·일반상업지역에 저촉되며 시가지경관지구, 방화지구, 중요시설물보호지구가 포함되거나 저촉됩니다.
- 도로. 광로1류, 중로3류, 소로1류, 소로3류에 접하며 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 4,899,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 14.29%입니다. 본건도 현재 3회 유찰된 재매각 물건이므로 근린시설 수요와 공실·임대차 상태를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. (주)거목의 보증금, 실제 점유 개시일, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘거목’의 전입일과 (주)거목과의 관계를 확인하기 전에는 별개의 승계 위험으로 남겨두는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 비교사례 재선정. 84.83~94.8㎡ 아파트 거래가가 아니라, 같은 건물 또는 인근의 유사 면적 근린시설 매매·임대 사례로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전 보증금 준비와 잔금조달 일정을 점검해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 6건의 점유·임차 관계가 확인되는 만큼 실제 사용 구획, 출입 상태, 영업 여부와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 원상복구비와 근린시설 운영에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 감정가 212,000,000원에서 3회 유찰돼 72,716,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대상은 근린시설이고, 비교 가능한 근린시설 실거래가 확인되지 않으며, 단지의 경매 낙찰률도 14.29%입니다. 무엇보다 2014.06.09 점유자의 보증금이 미상이고 전입일 미상 점유자도 남아 있습니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만, 그것만으로 인수 위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금과 대항력 범위가 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없고, 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 가격은 낮아졌지만 권리·점유 확인은 끝나지 않은 물건. 보증금과 실제 점유관계를 확인한 뒤에만 입찰가 판단이 가능한 사건입니다.
