창원지방법원 2025타경1288. 경상남도 밀양시 상동면 고정리 2032-1 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 사무소, 공장(저온창고 등), 공장 및 사무실, 기숙사 및 사무실로 잡혀 있고, 토지 1,583.0㎡가 함께 얽힌 공장형 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 1,572,618,500원에서 최저가 539,408,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 첫 번째 쟁점은 가격이 아니라 임차인입니다. 안준석은 전입일이 2018.12.21로 말소기준 2021.12.09보다 빠르지만 보증금과 점유부분이 미상입니다. 따라서 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 실질취득가를 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
등기부상 말소기준은 2021.12.09 부북농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 권리와 별개로, 전입일이 앞선 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 입찰가 산정의 핵심 변수입니다. 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 금액화된 인수액이 없다는 계산 결과이지, 보증금 미상 임차인 리스크가 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1288 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 고정리 2032-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소, 공장(저온창고 등), 공장 및 사무실, 기숙사 및 사무실 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 1,583.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 82,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사눌천 |
| 감정가 / 최저가 | 1,572,618,500원 / 539,408,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정명학 / 39,708,180원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만, 임차인 변수가 먼저 있다
말소기준은 2021.12.09 을구 15번 부북농업협동조합 근저당권 1,110,000,000원입니다. 이후 붙은 국세·지방세 압류, 허유화·정명학·박순자·김윤영·이성률·주식회사 세융푸드시스템의 가압류와 2025.06.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 임차인 안준석의 전입은 2018.12.21로 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 점유부분을 확인하기 전까지는 최저가=실질취득가로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
제공된 임차인 데이터상 실제 임차인은 김동석, 안준석 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김동석은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 안준석은 전입일이 말소기준 이전입니다. 단, 안준석은 보증금과 점유부분이 미상이라 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판정합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김동석 | 1동 1층 101호 | 전입 2025.04.25 / 확정일자 미상 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안준석 | 미상 | 전입 2018.12.21 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 539,408,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,794,080원 |
| 2 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 964,000,000원 | 531,613,920원 |
| 3 | 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4 | 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 223,975,000원 | 0원 |
| 5 | 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 39,708,180원 | 0원 |
| 6 | 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 55,458,121원 | 0원 |
| 7 | 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,620,488원 | 0원 |
| 8 | 을구 5번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 630,000,000원 | 0원 |
| 9 | 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 800,000,000원 | 0원 |
| 10 | 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11 | 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 12 | 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 13 | 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 14 | 갑구 10번 가압류 · 이화물산 주식회사 | 25,411,063원 | 0원 |
| 15 | 을구 15번 근저당권 · 부북농업협동조합 | 1,110,000,000원 | 0원 |
| 16 | 갑구 15번 가압류 · 허유화 | 23,323,478원 | 0원 |
| 17 | 갑구 16번 가압류 · 정명학 | 8,436,222원 | 0원 |
| 18 | 갑구 17번 가압류 · 박순자 | 6,222,544원 | 0원 |
| 19 | 갑구 18번 가압류 · 김윤영 | 7,464,971원 | 0원 |
| 20 | 갑구 19번 가압류 · 정명학 | 미상 | 0원 |
| 21 | 갑구 20번 가압류 · 이성률 | 34,498,447원 | 0원 |
| 22 | 갑구 21번 가압류 · 주식회사 세융푸드시스템 | 7,069,250원 | 0원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,781,187,764원 중 채권자 배당은 531,613,920원, 미배당은 5,249,573,844원입니다. 매수인 인수는 계산표상 0원이나, 안준석 보증금 미상은 별도 실사 항목입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 만큼 안전해진 것은 아니다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 539,408,000원 | 531,613,920원 | 5,249,573,844원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 377,585,600원 | 371,499,402원 | 5,409,688,362원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 264,309,919원 | 259,809,580원 | 5,521,378,184원 | 0원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 상동면 고정리 소재 ‘고정대교’ 남서측 인근. 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 ①,③까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사무소, 공장(저온창고 등), 공장 및 사무실, 기숙사 및 사무실로 평가된 복합 공장형 물건입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 도로. [목록1,3]은 맹지이나 북측 타인 토지 상 콘크리트 포장도로를 이용해 진출입하는 상태입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물(5-1~5-2,6-1)과 기계기구목록 일부가 포함됩니다. 기계기구목록(2-1-16,2-1-18)은 소재불명으로 매각 제외입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안준석 확인. 전입 2018.12.21, 보증금 미상, 점유부분 미상입니다. 보증금·실점유·임대차계약서·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김동석 확인. 전입 2025.04.25, 보증금 10,000,000원입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현장 점유와 명도는 별개로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 도로 사용 확인. [목록1,3]은 맹지이며 북측 타인 토지 상 콘크리트 포장도로를 이용합니다. 진출입 사용관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 정상 작동 상태 기준 평가이나, 일부 기계기구는 소재불명으로 매각 제외입니다. 현장 작동 여부와 목록 일치를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 미상 임대관계를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 1,572,618,500원에서 최저가 539,408,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 안준석의 전입일은 2018.12.21로 말소기준 2021.12.09보다 빠르고, 보증금과 점유부분이 미상입니다. 따라서 실질취득은 최저가가 아니라 최저가 + 확인되지 않은 임차인 인수위험으로 봐야 합니다. 등기 권리는 말소되는 흐름이지만, 임차인·당해세·도로·기계기구 실사가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.