대구지방법원 2025타경1026. 대구 동구 둔산동 202-2의 토지 241.0㎡와 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 383,181,760원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,432,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래로 즉시 비교할 수 있는 대상이 아닙니다. 더구나 제시외 건물 포함, 토지 일부 도시계획시설 도로 저촉, 토지거래계약 허가구역, 임대관계 미상이라는 개별 변수가 함께 있습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 선명합니다. 2015.01.29. 설정된 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 권리는 2026.03.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 그 뒤의 압류·근저당권·가처분· 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 둔산동 202-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 241.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 단독주택 이용 · 사용승인 2011.06.10. |
| 소유자 | 김병진 (2020.02.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 383,181,760원 / 131,432,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대경사과원예농업협동조합 / 81,281,869원 |
| 매각기일 | 2026.08.07. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.29.의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 2017년과 2018년 압류, 2019년 한기숙 근저당권 300,000,000원, 2021년 박문관 근저당권 250,000,000원, 2023년 소유권 및 근저당권 관련 가처분, 2025년 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 131,432,000원으로 감정가 383,181,760원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 92,002,400원, 5회 유찰 시 64,401,679원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 131,432,000원 | 34.3% | 496,170,793원 |
| 4회 유찰 시 | 92,002,400원 | 24.01% | 535,016,388원 |
| 5회 유찰 시 | 64,401,679원 | 16.81% | 562,120,296원 |
유찰이 거듭될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 선순위·후순위 채권자의 미배당액은 496,170,793원에서 562,120,296원까지 늘어납니다. 이 현상은 매수인의 추가 인수 부담이 아니라 배당재원이 부족해지는 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,640,048원 |
| 1. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한기숙 | 300,000,000원 | 68,791,952원 |
| 3. 근저당 · 박문관 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대경사과원예농업협동조합 | 14,962,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 근저당권, 한기숙 근저당권 일부에서 매각대금이 전부 소진됩니다. 채권총액 624,962,745원 중 채권자 예상배당은 128,791,952원이며, 미배당액은 496,170,793원입니다. 신청채권자의 청구액 81,281,869원도 시나리오상 0원 배당으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상동새마을회관 북측 인근으로, 시가지 근교의 단독주택·창고·주거나지·농경지·자연림 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 왕복 2차선 옻골로, 북동측 인근에 둔산IC가 있으며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지조건. 토지 241.0㎡, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 604,200원/㎡입니다.
- 도로 저촉. 토지 일부가 소로3류 도시계획시설에 저촉되며, 이 사항을 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.08.02.~2028.08.01.입니다.
- 건물 상태 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 저촉 범위 확인. 토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉이 실제 이용·증개축·향후 보상 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 지정기간과 취득 목적에 따른 적용 여부 및 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 토지와 단독주택 거래, 건물 상태 및 제시외 건물을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당권의 이전과 후순위 가처분·근저당·가압류의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장조사 뒤에 결정된다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.01.29. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 압류·근저당권·가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 즉시 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 도로 저촉, 토지거래허가구역이라는 변수가 남아 있습니다. 권리 구조는 확인 가능하지만 적정 가격은 현장과 시세를 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
