53,900,000원
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대구지방법원 2025타경1049. 대구 동구 용계동 성광빌라 101동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권용범은 2007년 7월 2일 매매를 원인으로 거래가액 50,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2014년 2월 17일 설정된 반야월농업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 같은 조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당, 국민건강보험공단 압류, 반야월농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 권리보다 점유 확인과 가격 비교의 신뢰도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용계동 920 제101동 제3층 제301호 도로명주소: 대구광역시 동구 동촌로 433 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 중 3층 · 69.06㎡ |
| 단지정보 | 성광빌라(101동102동) · 16세대 · 1993.11.27 사용승인 |
| 소유자 | 권용범 (2007.07.02 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월농업협동조합 / 56,002,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2014년 2월 17일 반야월농업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 같은 조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 등기된 전세권과 종전 근저당·압류·경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
성광빌라의 대상면적은 69.06㎡이며, 면적이 매칭된 최근 거래는 2025년 2월 67.08㎡·1층의 102,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가, 전체 평균·최고·최저가가 모두 102,000,000원으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 67.08㎡ | 1층 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 102,000,000원 |
현재 최저가이자 자료상 실질취득액인 53,900,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 52.8%입니다. 감정가 110,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 권리 인수액이 0원으로 유지된다면 수치상 가격 여유는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 24,000,000원 | 16,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 60,000,000원 중 예상배당은 52,529,800원이며, 미배당액은 7,470,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자의 청구액 56,002,062원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안심2동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설·나지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 간선도로인 동촌로가 통과해 일반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접지와 평탄한 가장형 토지로 남동측 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 16세대 다세대이며 확인된 최근 거래가 1건에 그쳐, 아파트처럼 표준화된 시세보다 개별 호수의 상태와 수요 영향을 크게 받을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대열람, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 판정. 점유자가 발견되면 보증금·전입일·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 시세 재검증. 102,000,000원 거래는 1건뿐입니다. 인근 다세대·연립 거래와 현재 매물, 내부 수리 상태를 함께 비교하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역의 실제 생활 영향과 향후 매도 시 매수자 반응을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1993.11.27 사용승인 건물로 외벽·창호·배관·난방 및 세대 내부의 실제 상태를 현장에서 점검하세요.
- 배당 외 우선채권 확인. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 점유와 환금성은 확인”
현재 자료만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 102,000,000원의 52.8%로, 가격 수치만 보면 충분한 간격이 있습니다.
그러나 비교 거래가 1건뿐이고 임대관계가 미상이며, 16세대 다세대의 환금성도 별도로 검토해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 수치상 매력, 입찰은 점유·물건 상태·재매각 가능성 확인을 조건으로입니다. 낮은 최저가를 실제 수익으로 바꾸는 마지막 관문은 등기부가 아니라 현장입니다.
