대구지방법원 2025타경1060. 대구광역시 동구 신천동 773-5에 있는 단독주택과 토지가 경매 대상입니다. 토지면적은 122.0㎡, 주택은 목조 스레트 위 강판지붕의 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 조용주이며, 동대구신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 신청채권자의 청구액은 58,331,405원입니다.
권리구조의 핵심은 2023.12.14 설정된 동대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 박무웅의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않으므로 실제 임대차관계와 대항력의 요건을 확인해야 합니다. 여기에 제시외 건물의 토지 경계 문제까지 있어 일반적인 단독주택 경매보다 확인할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 773-5 대구광역시 동구 송라로2길 10-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 122.0㎡ · 지목 대 |
| 건물구조 | 목조 스레트 위 강판지붕 단층주택 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 거실·욕실·창고·차광막·주방 등 |
| 소유자 | 조용주 |
| 감정가 | 187,323,230원 |
| 최저매각가 | 187,323,230원 (감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 | 동대구신용협동조합 |
| 청구금액 | 58,331,405원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 개별공시지가 | 797,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.12.14 동대구신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 72,000,000원이고, 공동담보로 신천동 773-5 토지가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정 및 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 인수금액을 단정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박무웅 | 2015.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 점유자 1명입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부와 임대차관계의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.
선순위 전입자가 실제 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 이는 단순히 등기부에 있는 근저당권·가압류가 말소된다는 사실과는 별개의 문제입니다.
③ 제시외 건물·법정지상권 — 별도의 중대 위험
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함한다고 기재되어 있습니다. 그러나 제시외 건물 일부의 위치와 토지 소유관계에 주의가 필요합니다.
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
|---|---|
| 타인 토지 | 대구광역시 동구 신천동 773-6 |
| 경계 관련 건물 | 제시외 건물 2-3 일부 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
| 건물 상태 | 건물 일부 멸실 |
| 지붕 현황 | 공부상 스레트지붕 · 실제 스레트 위 강판지붕 |
법정지상권이 반드시 성립한다거나 성립하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 중요한 것은 해당 건물과 토지의 권리관계가 아직 명확하지 않다는 점입니다. 건물의 실제 경계, 타인 토지 점유 범위, 사용권원과 철거 가능성을 확인하기 전에는 토지와 건물의 완전한 이용가치를 전제로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 가격·유찰 분석 — 5회 유찰에도 최저가 100%
현재 회차는 5회 유찰로 표시되어 있지만, 최저매각가는 감정가와 동일한 187,323,230원(100%)입니다. 일반적인 유찰 할인 구조를 그대로 적용해 현재 가격이 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다. 실제 매각기일의 최저가와 회차 이력은 반드시 원본 매각공고에서 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 모형상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 100% | 187,323,230원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 80% | 149,858,584원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 64% | 119,886,867원 | 0원 | 0원 |
각 회차는 배당 시뮬레이션상 가정입니다. 표의 인수액 0원은 선순위 점유자의 미확인 보증금이나 법정지상권 관련 위험까지 해소되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 187,323,230원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,422,525원 |
| 1. 근저당 · 동대구신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 11,480,000원 | 11,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,420,705원 |
신청채권자의 청구액은 58,331,405원이지만, 위 배당 모형은 근저당 채권최고액 72,000,000원을 기준으로 계산되었습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 실제 배당액으로 확정된 금액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 청구고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 주거지역이며, 생활편의시설 접근성과 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건 인근까지 일반 차량 진입이 가능하고, 주변 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 면적 122.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사 지형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 도로 폭과 차량 접근 및 건축 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 개별공시지가는 797,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 목조 단층주택이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지 마감 등입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있으나 건물 일부가 멸실되어 실제 이용 가능 면적과 보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 건물 상태·도로조건·경계·권리관계에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이 물건은 선순위 점유자와 타인 토지에 걸친 제시외 건물 문제가 있어 일반적인 권리관계의 주택보다 매수자 확보에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 박무웅의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 시점, 배당요구 여부를 확인하세요. 단순 전입일만으로 대항력이 확정된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 인수 보증금 확인. 대항력 인정 여부와 배당 결과에 따라 매수인이 부담할 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 인수 가능 금액이 확정되기 전에는 최저가만으로 총취득비용을 산정하지 마세요.
- 법정지상권 확인. 제시외 건물 2-3과 타인 토지 신천동 773-6의 실제 경계를 측량자료·지적도·현장조사로 확인하고, 건물의 사용권원과 법정지상권 성립 여부를 검토하세요.
- 멸실·건물 상태 확인. 일부 멸실된 부분과 제시외 건물의 구조·위치, 현존 여부 및 보수 가능성을 확인하세요. 공부상 지붕과 실제 지붕의 차이도 검토 대상입니다.
- 매각 회차 확인. 현재 5회 유찰로 표시되면서 최저가가 감정가의 100%인 상태이므로 매각공고에서 최저매각가격과 회차 이력을 재확인하세요.
- 실거래 비교. 같은 지역의 토지면적·도로조건·건물 노후도·이용상태가 유사한 거래사례를 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단하세요. 감정가 대비 할인만으로 가격 이점을 판단하지 마세요.
- 추가 비용. 명도비·체납 공과금·건물 보수비·경계 분쟁에 따른 비용, 취득 관련 세금 등을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각공고를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 말소가 곧 안전한 취득은 아니다”
대구지방법원 2025타경1060의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 동대구신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 예상배당 모형에서도 채권자 미배당은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박무웅의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았고, 제시외 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있으며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 이 두 문제가 해소되지 않으면 낙찰 이후 추가 부담이나 사용·처분상의 제약이 발생할 수 있습니다.
현재 최저매각가는 187,323,230원으로 감정가의 100%이며, 5회 유찰 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 객관적인 실거래 비교도 확보되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 향후 80%·64% 시나리오에서도 미확인 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
최종 결론은 ‘등기상 말소 가능, 실제 권리위험 미해소, 가격 판단 보류’입니다. 선순위 전입자의 임대차관계와 제시외 건물의 토지 사용권원이 확인되기 전에는 보수적인 입찰 보류가 적절합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 무엇을 실제로 인수하고 어디까지 사용할 수 있는가입니다.
