대구지방법원 2025타경1060. 대구 동구 신천동 773-5의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 조용주이고, 경매를 신청한 동대구신용협동조합의 2023.12.14 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 72,000,000원, 경매 청구금액은 58,331,405원입니다. 그 뒤 2025.08.22 임의경매개시결정, 2025.08.29 대구신용보증재단의 11,480,000원 가압류가 이어졌고, 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조처럼 보이지만, 점유관계와 제시외 건물은 별도입니다. 임차인 박무웅의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 박무웅을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 “매수인 인수 0원”으로 단정해서도 안 됩니다. 대항력이 인정되고 보증금이 매각대금보다 큰 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실질취득가가 최저가보다 크게 올라갈 수 있으며, 사실상 보증금 수준에 고정될 가능성도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 773-5 · 대구광역시 동구 송라로2길 10-17 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택, 거실 등, 욕실, 창고, 차광막, 주방 등 |
| 토지 | 대 122.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 797,700원/㎡ · 사다리형 · 완경사 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조용주 |
| 감정가 / 최저가 | 187,323,230원 / 44,978,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구신용협동조합 / 58,331,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별개
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박무웅 | 2015.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명, 박무웅입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사됐습니다. 전입일 2015.02.24는 말소기준 2023.12.14보다 선행하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 권리분석상 표현은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다. 우선변제 여부와 배당 후 미배당 보증금도 확정할 수 없어, 이 사건에서 매수인이 떠안을 금액은 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
② 제시외 건물·토지 경계 — 가격보다 더 큰 물적 리스크
이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물을 포함합니다. 감정평가상 건물 일부는 멸실됐고, 제시외 건물 2-3의 일부가 타인 소유 토지인 신천동 773-6에 걸쳐 소재합니다. 매각물건명세서에는 이 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
이 때문에 이 물건은 단순히 “4회 유찰된 단독주택”으로 보아서는 안 됩니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 실거래 시세를 근거로 한 절대 가격 비교보다 권리·경계·제시외 건물 상태 확인이 선행되어야 합니다. 특히 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서는 현재 최저가와 감정가의 차이를 가격 가점으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,209,604원 |
| 1. 근저당 · 동대구신용협동조합 | 72,000,000원 | 43,768,396원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 11,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 83,480,000원 중 43,768,396원이 배당되고 39,711,604원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 박무웅의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 권리분석에서 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청구고등학교 북동측 인근이며, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 형성된 지역입니다. 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 일반 차량 진입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 목조 스레트 위 강판지붕 단층건이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지 마감, 창호는 새시창입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 122.0㎡, 제3종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 797,700원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지에 제시외 건물과 타인 토지 걸침 문제가 결합돼 있어, 아파트처럼 표준화된 집합건물보다 권리·현황 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박무웅 보증금 확인. 보증금·확정일자·우선변제 여부를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 대항력 재검토. 전입일 2015.02.24가 말소기준 2023.12.14보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 가능·미상”으로 보고 원본 자료와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 2-3 현황 확인. 일부가 신천동 773-6에 걸쳐 있으므로 현장 경계, 건물 배치, 타인 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서에 성립 여부 불분명으로 명시된 만큼, 성립 가능성과 철거·사용 분쟁 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물 일부 멸실 확인. 감정 당시 일부 멸실이 반영돼 있으므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 4회 유찰·감정가 24%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요. 실질취득가를 좌우할 임차보증금이 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇을 떠안을지 모른다는 사실이 중요하다”
이 물건은 감정가 187,323,230원에서 최저매각가 44,978,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 유찰 물건처럼 보입니다. 그러나 가격만 보면 안 됩니다. 박무웅의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자는 미상이라 매수인 인수액과 실질취득가가 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 제시외 건물 일부가 신천동 773-6에 걸쳐 있고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 이 사건의 진짜 리스크는 선행 점유 임차인과 물적 사용관계입니다. 따라서 “감정가의 24%”라는 숫자를 투자 매력으로 바로 바꾸기보다, 박무웅 보증금과 제시외 건물·토지 경계를 먼저 확인해야 합니다. 가격 판단은 그 다음입니다.
