61,740,000원
대구지방법원 2025타경1107. 대구 수성구 범물동 477 에이동 1층 102호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 호실이며, 현재 소유자 김수규는 2018.09.18. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조는 복잡해 보입니다. 근저당권 2건과 압류·가압류 11건이 등기돼 있고, 채권총액은 349,147,407원입니다. 그러나 매수인이 봐야 할 기준은 권리의 개수가 아니라 말소기준보다 빠른지 늦은지입니다. 말소기준은 2018.12.24. 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 54,000,000원 근저당이고, 이후의 모든 담보권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 477 제에이동 제1층 제102호 · 지범로46길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다가구주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김수규 (2018.09.18. 증여, 2018.09.19. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 41,812,440원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 정보 | 진명 · 16세대 · 1993.11.18. 준공 |
① 권리 흐름 — 개수는 많지만 모두 말소기준 뒤다
2011.03.22. 설정됐던 소화천주교회신용협동조합 근저당 52,000,000원은 2014.06.09. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2018.12.24. 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당 54,000,000원입니다. 2020년 제이씨현시스템주식회사 근저당과 2023년 이후의 압류·가압류는 모두 그보다 늦어 낙찰로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않았습니다. 비교 기준 면적은 59.23㎡이지만 일치하는 거래표본이 없고, 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가보다 절반 이상 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가는 평가 기준일과 건물 상태를 반영한 평가액이고, 실제 매수 가능한 가격은 16세대 소규모 단지의 거래 빈도, 1993년 준공 건물의 관리 상태, 1층 호실의 개별 상태와 점유관계에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 70,000,000원 | 6,228,680원 |
| 3. 가압류 · 이근식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,390,039원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장윤희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 36,250,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,594,076원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대성에너지 주식회사 | 2,036,350원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비씨카드 주식회사 | 28,242,380원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,834,232원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 근로복지공단 | 5,800,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 349,147,407원 중 예상배당은 60,228,680원이고, 미배당은 288,918,727원입니다. 집행비용은 1,511,320원으로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 대구범일초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·단독주택·다가구주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 외장타일·페인팅, 내벽은 벽지·일부 타일, 바닥은 장판·일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 현장 한계. 소유자와 거주인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유자, 전입관계, 실제 사용자를 매각물건명세서·현황조사서·현장에서 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 미조사 물건이므로 누수·결로·설비·수리 범위를 확인하지 않고 감정가 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 실거래 대조. 비교 가능한 거래표본이 확인되지 않았으므로 범물동 인근의 유사 연식·면적·1층 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 16세대·1993년 준공·단지 경매 낙찰률 0%라는 지표를 감안해 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 잡으세요.
- 채권자 표기 확인. 대구경북능금농업협동조합과 대경사과원예농업협동조합의 명칭관계, 신청채권자 배당 0원 표시를 원본 서류에서 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 동대구세무서와 대구광역시수성구청의 압류가 있어 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 판단은 현장형”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2018.12.24. 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류는 낙찰로 소멸합니다. 채권자 미배당이 288,918,727원에 달하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 감정가 49%까지 내려온 가격을 검증할 실거래가 없고, 16세대 소규모 건물이며, 내부와 점유상태도 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격·점유·내부 상태 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
