대구지방법원 2025타경5827. 범어센트럴푸르지오 오피스텔101동 9층 906호, 전용 59.954㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 대항력 있는 임차보증금의 처리입니다. 윤태훈의 주민등록일과 최초 확정일자는 2021.10.22., 점유개시일은 2021.11.15.로, 말소기준권리인 2023.11.03. 엔에이치농협캐피탈 가압류보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 윤태훈으로부터 양도받은 보증금 289,957,500원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.22.자 확약서가 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 현재 회차의 실질 인수는 0원으로 보며, 가격 비교 역시 최저가 184,800,000원과 동일한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상록로 15, 오피스텔101동 9층 906호 (범어동, 범어센트럴푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 59.954㎡ · 지상 31층 중 9층 |
| 소유자 | 이여주 (단독소유 · 2019.12.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 312,931,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 관련 등기 | 2021.03.11. 민간임대주택등기 기재 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2023.11.03. 엔에이치농협캐피탈 가압류 22,322,133원입니다. 이후 국민은행 가압류, 수성구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.01.14. 설정된 장윤정의 전세권 263,000,000원은 2022.10.19. 이미 말소돼 현재 인수할 전세권으로 남아 있지 않습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤태훈 | 전유부분 전부 · 주거용 점유개시 2021.11.15. | 289,957,500원 | 전입 2021.10.22. 확정 2021.10.22. 증액분 확정 2022.10.19. | 대항력 有 우선변제 有 HUG 양도·확약 배당요구 2023.11.24. 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
주택도시보증공사는 확약서상 윤태훈으로부터 보증금반환채권을 양도받은 주체로, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.848억은 최근 시세 아래
범어센트럴푸르지오 동일 면적대 59.95㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균 270,000,000원은 2023.01.의 380,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 22 | 253,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 4 | 244,500,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 27 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 2건 | 249,000,000원 |
확약 반영 실질취득액 184,800,000원은 최근 12개월 평균 249,000,000원의 74.2%이고, 최신 거래 253,500,000원보다 68,700,000원 낮습니다. 전체 표본 최저 거래 213,000,000원보다도 28,200,000원 낮아 현재 가격 자체에는 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 가격이 과거 구간보다 9.2% 하락했고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 할인율만 보고 추가 하락 가능성과 오피스텔 환금성을 무시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,387,200원 |
| 1. 임차인 윤태훈 보증금 | 289,957,500원 | 181,412,800원 |
| 2. 전세권 · 장윤정 | 263,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 22,322,133원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 9,586,510원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 312,931,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
규칙상 윤태훈 보증금 미배당액은 108,544,700원입니다. 다만 2026.05.22.자 확약서에 따라 해당 잔액의 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 184,800,000원 | 108,544,700원 | 293,344,700원 | 184,800,000원 |
| 6회 유찰 시 | 147,840,000원 | 144,987,260원 | 292,827,260원 | 147,840,000원 |
| 7회 유찰 시 | 118,272,000원 | 174,141,308원 | 292,413,308원 | 118,272,000원 |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 184,800,000원에서 118,272,000원으로 내려가도 인수액이 108,544,700원에서 174,141,308원으로 늘어 총부담은 약 292,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 확약서가 실제로 적용된다는 전제에서만 성립합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 31층 건물의 9층 906호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 범어네거리 북서측 인근으로, 노선상가·아파트·오피스텔·업무용 빌딩과 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 쉽고 간선도로와 지하철 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 범어센트럴푸르지오는 705세대, 2019.09.11. 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 서측은 왕복 5~6차선, 동측과 북측은 왕복 2~3차선 규모의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,278,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 거주인 부재로 상세 내부구조와 설비는 자료·외부 관찰·탐문을 토대로 일반적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.22.자 확약서의 제출 주체, 대상 보증금 289,957,500원, 잔액 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 윤태훈 보증금의 양수분에만 적용됩니다. 현장 점유관계를 확인해 별도 임차인이나 무단점유자가 없는지 점검해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 2023.11.24. 접수 제144320호 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지 매각조건과 후속서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.11. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 행정·등기 절차를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 거래군보다 9.2% 낮습니다. 전체 평균 270,000,000원보다 최근 12개월 평균 249,000,000원과 최신 거래 253,500,000원을 응찰가 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 거주인 부재로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 수리비·설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 관리사무소·집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인은 크지만, 가치는 확약서에서 나온다
현재 최저가 184,800,000원만 보면 최근 12개월 평균 249,000,000원의 74.2%로 가격 할인 폭이 분명합니다. 그러나 이 가격 메리트는 일반적인 5회 유찰 효과만으로 생긴 것이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 289,957,500원이 있어 확약서가 없다면 현재 회차의 실질부담은 293,344,700원으로 최근 시세를 웃돌게 됩니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출함으로써 구조가 달라졌습니다. 확약이 원문 그대로 적용되면 실질 인수 0원, 실질취득 184,800,000원입니다. 반면 최근 가격 추세 -9.2%, 평균 유찰 5.0회, 오피스텔의 환금성, 미확인 내부 상태는 감점 요인입니다. 결론은 권리상 조건부 합격, 가격상 할인 확인, 확약서 원본 검증 필수입니다.
* 규칙상 보증금 미배당액은 현재 회차 기준 108,544,700원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 2026.05.22.자 확약서가 해당 잔액의 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.