89,523,000원
별도 미상
의정부지방법원 2024타경79841. 고양시 일산동구 풍동 더포레스트빌 102동 지1층 비01호입니다. 감정가 261,000,000원에서 8차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 89,523,000원입니다. 외형적으로는 상당한 가격 하락이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에 기재된 임차권, 주택도시보증공사의 확약서, 그리고 별도 전입자인 강서현의 권리관계를 구분하는 것이 가장 중요합니다.
정진우는 2021.08.02 전입·점유를 시작했고 2021.06.16 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 역시 경매개시결정보다 앞선 2023.04.24에 마쳤습니다. 원칙적으로는 보증금 중 배당받지 못하는 부분의 인수가 문제되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2025.12.23 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 보증금 관련 권리의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 다만 확약의 적용 범위와 정진우 명의 잔존 권리의 처리 여부는 원본 확인이 필요하며, 이 확약으로 강서현의 독립적인 임차관계까지 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18, 102동 지1층비01호 (풍동, 더포레스트빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 대상 면적 | 77.22㎡ |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건 내 지1층 비01호 |
| 소유자 | 이경숙 (2019.07.15 소유권이전) |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가격 | 89,523,000원 (8회 유찰) |
| 매수신청보증금 | 17,904,600원 (최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 196,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.09.05 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.17 등기 · 2019.07.16 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권과 HUG 확약
말소기준권리는 2024.09.05 접수된 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 등기된 정진우의 주택임차권은 일반적인 후순위 소멸권리와 달리 별도로 분석해야 합니다. 확약서가 없다면 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어집니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약서가 주된 권리 위험을 해소하는 핵심 자료입니다.
- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명
정진우와 강서현을 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 보증기관의 보증금 관련 권리와 원 임차인의 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정진우 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.08.02 확정 2021.06.16 등기 2023.04.24 |
196,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
확약 반영 실질 인수 0원 HUG 확약의 적용 범위 및 원 임차권 처리 확인 필요 |
| 강서현 별도 전입자 |
전입 2024.01.22 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
별도 인수위험 인수금액 미확정 HUG 확약의 적용 대상 아님 |
※ 정진우의 임차권은 원칙적인 대항력·우선변제 요건을 갖춘 권리로 분석됩니다. HUG 확약으로 실질 인수 부담이 해소되는 것은 확약의 효력이 미치는 권리에 한정됩니다. 강서현에 대한 별도의 확약이나 보증금 확인자료는 제시되지 않았으므로 두 사람의 인수 위험을 동일하게 처리할 수 없습니다.
③ 8회 유찰과 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 최저매각가격은 감정가 261,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 정진우의 보증금 196,500,000원과 비교하면, 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 최저가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 커지는 구조입니다.
| 구분 | 현재 회차 | 9회 유찰 시 | 10회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가격 | 89,523,000원 | 71,618,400원 | 57,294,720원 |
| 감정가 대비 | 34.3% | 27.44% | 21.95% |
| 정진우 명목 인수 추정 | 108,988,414원 | 126,570,731원 | 140,636,585원 |
| HUG 확약 반영 실질 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 강서현 관련 인수 | 미상 | 미상 | 미상 |
다만 본 사건은 HUG의 대항력 포기·말소 동의 확약이 있으므로, 해당 보증금 관련 실제 인수액은 0원으로 반영합니다. 위 명목 금액을 실제 취득비용에 중복 가산하면 안 됩니다.
강서현 관련 인수액은 별개입니다. 따라서 실제 총취득비용은 확약이 적용되는 권리를 제외한 낙찰가에 강서현 관련 확정 인수액 및 기타 비용을 더해 판단해야 합니다.
④ 실거래 비교 — 거래가격보다 비교 가능성이 문제
더포레스트빌101동102동의 실거래 표본은 확인되지만, 경매 대상의 면적 77.22㎡와 실거래 표본의 면적이 서로 다릅니다. 따라서 전체 평균 209,500,000원을 본건의 직접적인 시세로 간주하거나, 최저가가 그 평균의 42.7%라는 이유만으로 저평가됐다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.26㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2024.10 | 28.61㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 표본 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 209,500,000원 |
최신 표본은 2025.05 거래된 47.26㎡ 물건으로, 거래가격은 239,000,000원입니다. 이전 표본은 2024.10 거래된 28.61㎡ 물건입니다. 두 물건 모두 본건의 77.22㎡와 면적이 다르고, 본건은 지하층인 반면 거래 표본은 지상층입니다. 또한 거래 시점 역시 현재 매각기일과 차이가 있습니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.1회, 낙찰률은 7.41%로 집계돼 있습니다. 현 물건 역시 이미 8회 유찰된 상태입니다. 다세대주택이라는 용도, 지하층, 소규모 단지 및 미확정 임차권을 함께 고려하면 감정가 대비 낮은 최저가격만으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,011,414원 |
| 1. 정진우 보증금 관련 우선변제 | 196,500,000원 | 87,511,586원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 196,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 매각대금 배분 추정치를 표시한 것입니다. 정진우의 보증금과 HUG의 신청채권은 보증금 반환채권의 승계·대위 관계를 확인해야 하며, 이를 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 강서현의 별도 권리 및 실제 배당 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 풍산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 지1층 비01호입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌 마감이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역에 해당합니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 더포레스트빌101동102동은 18세대이며, 사용승인일은 2018.12.06입니다. 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트와는 거래 및 환금성 특성이 다릅니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 9.1회, 낙찰률 7.41%입니다. 본건도 8회 유찰됐으며, 지하층이라는 특성과 별도 임차인 위험을 감안한 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2025.12.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용되는 보증금 반환채권의 범위를 확인하세요.
- 정진우 권리관계. 원 임차인의 임차권등기와 HUG의 보증금 반환채권 승계·대위 관계를 대조하고, 낙찰 후 임차권등기 말소가 가능한지 확인하세요.
- 강서현의 실제 권리. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 및 점유관계를 확인하세요. 별도 임차인이므로 HUG 확약의 효력이 자동으로 미치지 않습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저가의 20%, 현재 회차 기준 17,904,600원입니다. 통상적인 보증금 비율을 적용하지 마세요.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·배수상태와 실제 사용환경을 현장에서 확인하세요.
- 비교 가능한 시세 확보. 47.26㎡와 28.61㎡의 지상층 거래를 77.22㎡ 지하층인 본건의 직접적인 시세로 사용하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간 관련 사항을 확인하고, 매각 후 필요한 절차를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료 및 매각기일의 특별조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약은 해법이지만, 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니다”
이 사건은 감정가 2.61억에서 8회 유찰된 끝에 최저가가 89,523,000원까지 내려왔습니다. 정진우의 보증금 196,500,000원은 원칙적으로 선순위 대항력 임차권에 해당해 상당한 인수 위험을 발생시키지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 보증금 관련 인수 부담은 실질 0원으로 해소되는 구조입니다.
그럼에도 이를 곧바로 전체 권리관계가 깨끗한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 별도 전입자인 강서현의 보증금과 임대차관계가 아직 확인되지 않았기 때문입니다. 또한 실거래 비교 표본은 본건과 면적·층이 달라 최저가의 가격 메리트를 신뢰성 있게 확정하기 어렵습니다. 평균 9.1회의 유찰 이력과 소규모 다세대주택·지하층이라는 특성도 함께 고려해야 합니다.
결론은 HUG 확약의 적용 범위와 강서현의 독립적인 인수 위험을 각각 확인하는 것이 우선이라는 점입니다. 확약으로 해소된 명목 보증금을 실제 취득비용에 중복 반영해서는 안 되지만, 확약 밖의 미상 임차인까지 인수액 0원으로 처리하는 것 역시 위험합니다. 현재 최저가 89,523,000원에 강서현 관련 미확정 부담을 더한 실질취득금액을 확인한 뒤, 해당 호수와 비교 가능한 시세를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
