대구지방법원 2025타경6455. 경산시 중방동 대화타워펠리스2 5층 502호 아파트입니다. 감정가 194,000,000원에서 12차례 유찰되어 최저가가 불과 2,685,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 놀라운 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 그 이유가 분명해집니다. 이 집에는 보증금 220,000,000원을 돌려받지 못한 대항력 임차인이 존재합니다. 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안아야 하는 구조입니다.

이번 사건의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득부담입니다. 매각가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 부담할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 최저가가 감정가의 약 1.38%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하면 안 됩니다. 실제 취득부담을 최근 실거래와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

권리분석에서 가장 중요한 기준은 2024.02.07 국(북대구세무서장)의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 표시되어 있고, 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

하지만 임차인 곽희동의 전입일은 2021.06.15입니다. 말소기준인 압류보다 앞서 전입했고, 임대차계약과 확정일자는 2021.06.11입니다. 임차권등기는 2024.06.26에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에서는 임차권등기일만 볼 것이 아니라 앞선 전입·점유 이력을 함께 보아야 합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 곽희동은 전입과 확정일자를 갖추었고 배당요구도 한 것으로 파악됩니다. 보증금의 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금을 모두 돌려받을 수 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인 부담으로 넘어가는 것이 핵심 위험입니다.

② 시세 비교 — 진짜 취득부담은 최근 시세의 141%

같은 단지 대화타워펠리스Ⅱ는 68세대 규모이며 2016년 7월 준공되었습니다. 동일 평형 약 60.4㎡의 실거래 내역을 비교하면 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

전체 8건 평균은 184,375,000원이지만, 여기에는 2024년 초의 225,000,000~235,000,000원 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 156,500,000원으로 훨씬 낮으며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격도 153,000,000원입니다.

최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -19.2%입니다. 따라서 이 물건을 평가할 때 과거의 높은 전체 평균으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 하락한 최근 시장 수준을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,685,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·배당순위·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액 222,000,000원은 임차보증금 220,000,000원과 구분해야 하며, 동일인을 대상으로 하는 청구를 중복 합산해 매수인 인수액을 계산하지 않습니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

이 사건은 이미 12회 유찰되었습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 남아 있는 한 매수인의 전체 취득부담은 크게 달라지지 않습니다.

대항력 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 배당 가능한 금액이 늘면 매수인 인수액이 줄고 배당 가능한 금액이 줄면 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 실질취득부담은 보증금 220,000,000원 부근에 묶입니다. 예상 집행비용 때문에 표시된 총부담이 보증금을 조금 웃도는 점도 함께 보아야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 중방동 경산중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 서측 약 8~9m 포장도로 및 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 5층 단위세대입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전, 도시가스, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 경산중앙초등학교 관련 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 개별공시지가는 778,600원/㎡입니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 68세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며, 최근 가격 추세는 -19.2%입니다. 과거 고가 거래를 현재 매도 가능가격으로 가정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 곽희동의 대항력과 미배당 보증금 인수 내용을 우선 확인해야 합니다. 이 사건은 입찰가보다 보증금 반환책임이 훨씬 중요합니다.
• 임대차 진정성 검증. 임차인과 경매신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 이력, 관련 소송 및 배당요구 문건을 검토해야 합니다. 가장임차인 의심만으로 인수 위험을 제거해 계산해서는 안 됩니다.
• 배당표 재확인. 예상 집행비용 448,330원과 임차인 배당액 2,236,670원은 추정입니다. 실제 배당순위와 배당액이 바뀌면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 가격 비교 기준. 최저가 2,685,000원을 최근 시세 156,500,000원과 직접 비교하면 잘못된 결론이 나옵니다. 실질취득부담 220,448,330원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과. 13~14회 유찰 시나리오에서도 실질취득부담은 약 220,000,000원 수준입니다. 단순히 최저가가 더 떨어진다는 이유로 응찰해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조를 통해 인도 가능성과 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 미칠 채권을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 문건 및 매각기일 진행 여부를 다시 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 위험과 가격 위험이 동시에 크다

맺으며 — “268만원짜리 아파트”가 아니다

이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 194,000,000원짜리 아파트를 최저가 2,685,000원에 살 수 있다는 생각입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.

현재 기준 예상 실질취득부담은 220,448,330원입니다. 최근 12개월 평균 156,500,000원을 약 40.9% 웃돌며, 최근 거래가격도 하락하고 있습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 떨어지더라도 보증금 인수액이 그만큼 늘기 때문에 실질취득원가가 크게 낮아지지 않습니다.

권리 위험 높음, 가격 메리트 없음, 현재 조건에서는 입찰 비추천. 이 사건은 저렴한 경매물건이 아니라, 대항력 임차보증금이 가격을 사실상 고정시키는 사례입니다. 임차권의 존부나 인수 범위를 바꿀 만한 확정적인 법적 근거가 확인되지 않는 한, 최저가의 할인율에 현혹되지 않는 것이 중요합니다.