대구지방법원 2025타경6455. 경산시 중방동 대화타워펠리스2 5층 502호, 전용 60.4029㎡ 아파트입니다. 감정가는 194,000,000원이지만 10회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 5,480,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차권자 곽희동은 2021.06.11 확정일자를 받고 2021.06.15 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준은 2024.02.07 북대구세무서의 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 경안로39길 49, 5층502호 (중방동,대화타워펠리스2) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.4029㎡ · 20층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사대화주택건설산업 · 2018.10.08 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 5,480,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곽희동 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 설정됐던 달구벌신용협동조합·하나은행·효천신용협동조합·대봉천신용협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.07 갑구 9번 압류입니다. 그런데 곽희동의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.06.15로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 부분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.20억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽희동 | 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.06.15 / 2021.06.11 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
곽희동은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가가 보증금에 비해 극히 낮기 때문에 배당만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 매각물건명세서도 미변제 잔액은 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대화타워펠리스Ⅱ 동일면적 60.4㎡ 최근 거래는 2026.07 160,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 160,000,000원입니다. 반면 과거 2024.01~02에는 225,000,000원, 230,000,000원, 235,000,000원 거래가 있어 전체 평균은 188,857,142원까지 올라갑니다. 하지만 최근 거래를 우선하면 시장 흐름은 과거보다 낮아졌고, 최근 대비 과거 추세 지표 역시 -17.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
이 사건에서는 최저가 5,480,000원을 160,000,000원 시세와 비교하는 것이 의미가 없습니다. 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 대항력 임차보증금 때문에 약 220,000,000원 수준입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 높습니다. 따라서 “감정가의 3%라 싸다”는 결론은 권리구조를 빠뜨린 잘못된 해석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 498,640원 |
| 1. 임차인 곽희동 보증금 | 220,000,000원 | 4,981,360원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 곽희동 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매수인 인수액은 215,018,640원입니다. 집행비용은 매각가의 9.1% 수준으로 추정된 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 5,480,000원 | 215,018,640원 | ≈ 220,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 3,835,999원 | 216,633,049원 | ≈ 220,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 2,685,199원 | 217,763,135원 | ≈ 220,000,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 10회에서 11회, 12회로 유찰될수록 눈에 보이는 최저가는 계속 낮아지지만 인수금액이 그만큼 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 실질취득 가격을 의미 있게 낮추는 요인이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 8~9미터 포장도로, 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역. 토지면적 2,077㎡, 공시지가 778,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경산중앙초등학교 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대화타워펠리스Ⅱ는 68세대, 2016.07.01 준공. 동일면적 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,480,000원만 기준으로 시세 대비 할인율을 계산하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수를 포함해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원인관계 확인. 곽희동의 임대차계약일자 2021.06.11, 전입·점유 2021.06.15, 보증금 220,000,000원 및 실제 지급관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 곽희동입니다. 보증금과 청구액의 법률상 원인이 동일한지 원본 문건을 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산상 임차인 배당 4,981,360원, 매수인 인수 215,018,640원이지만 실제 집행비용·세금 등에 따라 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 188,857,142원보다 최신 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 추세가 -17.4%인 만큼 과거 225,000,000원~235,000,000원 거래만 보고 높은 시세를 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 강제경매 신청 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “548만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 고른다면 최저가 5,480,000원이 아니라 임차보증금 220,000,000원을 봐야 합니다. 곽희동은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 배당으로 받지 못하는 215,018,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 추가 유찰 시 최저가는 3,835,999원, 2,685,199원으로 더 내려가지만 인수액은 216,633,049원, 217,763,135원으로 오히려 늘어납니다.
시장 쪽도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원이고 최근 추세는 -17.4%입니다. 반면 실질취득은 보증금 220,000,000원 수준입니다. 여기에 10회 유찰, 단지 경매 평균 8.0회 유찰, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 관계까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 권리 확인 부담도 큰 D급 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일관됩니다.