대구지방법원 2025타경6608. 경산시 와촌면 소월리 1310-10의 토지와 가동 건물, 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법 제6조 기계기구를 함께 매각하는 일괄매각 물건입니다. 토지는 15,727㎡의 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사와이엔스피닝이며, 2021.12.08. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 권리 구조는 임차보증금 인수형이 아닙니다. 신고된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 자산가치가 충분하다는 판단은 별개입니다. 기계기구의 명판·표식 부족과 실제 모델 불일치가 확인된 만큼 현장 실사 없이 감정가 할인율만 보고 접근하기에는 확인 범위가 넓습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6608 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 소월리 1310-10 가동 · 경상북도 경산시 와촌면 팔공로132길 80 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 일괄매각 |
| 토지 | 15,727㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사와이엔스피닝 (2021.12.08. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 10,206,744,950원 / 3,500,915,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,751,069,663원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2021년 근저당
2018년부터 2020년까지 설정됐던 가압류·경매개시결정과 2019년 경산시 압류는 2021.12.08. 종전 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력입니다. 따라서 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 2021.12.08. 주식회사대구은행 근저당권 5,640,000,000원이 이번 경매에서 실질적인 말소기준권리입니다. 해당 은행은 이후 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐습니다.
그 뒤의 미화 720,000달러 근저당, 한국전력공사·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 경매개시결정 및 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제7번 근저당권 중 229,312,210원은 2025.03.07. 신용보증기금에 일부 이전됐지만, 매수인이 별도로 인수하는 권리는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
최저매각가는 3,500,915,000원으로 감정가 10,206,744,950원보다 6,705,829,950원 낮고, 감정가 대비 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 결과지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 비율만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 3,500,915,000원 | 3,307,061,129원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,450,640,500원 | 4,346,832,884원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,715,448,350원 | 5,074,673,113원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 선순위 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 신고 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 세금 우선배당, 기계기구 상태, 제시외 건물 및 토지 법면 부분의 활용도는 낙찰가 외 별도 실사 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,500,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,409,150원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 5,640,000,000원 | 3,463,505,850원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미화 720,000달러 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 112,025,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 674,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 344,541,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 제7번 근저당권 배당에 투입되고, 제8번 근저당권과 후순위 가압류에는 배당되지 않는 계산입니다. 원화 채권 합계 6,770,566,979원 중 3,463,505,850원이 배당되고 3,307,061,129원이 미배당됩니다. 미화 720,000달러 근저당과 당해세·세금 우선배당은 해당 합계에 반영되지 않았습니다.
④ 토지·자산 확인 메모
- 토지. 공장용지 15,727㎡, 공업용 이용상태이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 저촉되고 성장관리계획구역에 저촉·접합니다.
- 환경·산지. 가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 178,800원/㎡이며 토지 법면 부분을 감안해 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구. 대부분 명판과 표식이 없어 동일성 확인이 어려워 근저당 설정 당시 감정평가서를 참고해 평가됐습니다.
- 모델 불일치. 기계기구 3은 목록상 SJD-300이나 실제 HYD-100N이고, 기계기구 14 중 2대는 목록상 448sp이나 실제 384sp입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 실제 공장 점유주체와 인도 가능 시기, 시설 관리주체는 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계 목록 대조. 제6조 목록, 종전 감정평가서, 현재 설치 장비의 명판·형식·수량을 하나씩 비교하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상 범위와 건축물 현황, 이용 가능성 및 철거·보수 필요 여부를 확인하세요.
- 토지 이용 검토. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 관련 이용 제한을 검토하세요.
- 자산별 가치 재산정. 토지·건물·제시외 건물·기계기구를 분리해 현재 상태 기준으로 가치를 다시 계산하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 할인 매물이라 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토가 쉬운 물건”
권리상 결론은 비교적 명확합니다. 신고된 임차인은 0명이고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.12.08. 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가격과 자산 실체의 검토 난도는 높습니다. 감정가 10,206,744,950원에서 3,500,915,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 세금 압류 3건과 기계기구 동일성 문제, 제시외 건물, 토지 법면 및 복수 용도지역이 함께 얽혀 있습니다. 권리는 인수 0원, 입찰 판단은 현장검증 필수. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 남아 있는 토지·건물·기계기구의 사용가치를 얼마나 정확하게 산정하느냐입니다.
