대구지방법원 2025타경7229. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층 820호입니다. 이 사건의 핵심은 여덟 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 이지영 씨는 2021.08.12 확정일자를 받고 2021.09.09 전입·점유를 시작했습니다. 등기부상 최초 강제경매개시결정 2023.05.25보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 낙찰자가 승계합니다.
현재 최저매각가 6,860,000원에서 집행비용 523,480원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 6,336,520원뿐입니다. 보증금 125,000,000원 중 남는 118,663,480원은 매수인 부담입니다. 따라서 실제 투입액은 6,860,000원과 118,663,480원을 합한 125,523,480원입니다. 감정가보다 싸게 사는 구조가 아니라, 감정가를 넘어서는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 제8층 제820호 · 도로명 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층, 지상 21층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 양금희 · 등기접수 2019.10.08 · 매매원인 2017.12.19 · 거래가 117,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 6,860,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 138,566,866원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
실제 임차인은 이지영 1명입니다. 임대차계약일은 2021.08.11, 확정일자는 2021.08.12, 전입·점유 개시는 2021.09.09이며 보증금은 125,000,000원입니다. 전입·점유가 최초 강제경매개시결정일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.09.09 / 2021.08.12 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 최저가가 내려가는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당이 줄고 매수인이 승계할 잔액이 늘어납니다. 결국 낙찰가 + 인수액은 보증금 125,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 6,860,000원 | 118,663,480원 | 125,523,480원 |
| 9회 유찰 시 | 4,802,000원 | 120,684,436원 | 125,486,436원 |
| 10회 유찰 시 | 3,361,400원 | 122,099,105원 | 125,460,505원 |
현재 회차와 10회 유찰 시의 최저가 차이는 3,498,600원이지만, 실질취득액 차이는 62,975원에 불과합니다. 낙찰가가 더 떨어진다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 현재 실질취득액 125,523,480원은 감정가 119,000,000원보다 6,523,480원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 523,480원 |
| 1. 임차인 이지영 보증금 | 125,000,000원 | 6,336,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 한창희 | 138,566,866원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 138,566,866원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서상보 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 118,663,480원은 매수인이 인수하며, 일반 채권자의 채권 합계 432,133,732원은 배당되지 않는 것으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남문시장 사거리 남동측 인근으로, 상업·업무용 건물과 주상복합아파트, 오피스텔, 시장, 병원, 금융기관, 숙박시설, 주택지, 관공서와 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 21층 건물이며, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비와 주차타워설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 서측·북측·동측으로 약 40m·25m·8m 포장도로에 접하고, 14필지 일단의 오피스텔 및 근린생활시설 부지입니다. 중심상업지역과 일부 제3종일반주거지역, 방화지구 및 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도심 교통과 상업시설 접근성은 있으나, 오피스텔이라는 용도에 더해 8회 유찰됐고 실질취득액이 감정가를 웃도는 점은 재매각과 임대수익 검토에서 불리한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 입찰가 6,860,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 합한 125,523,480원을 매입원가로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수” 문구와 배당요구·채권신고 내용을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 전입·점유 원본 대조. 임대차계약일 2021.08.11, 확정일자 2021.08.12, 전입·점유 2021.09.09의 선후관계를 주민등록과 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 증가합니다. 9회와 10회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 125,486,436원, 125,460,505원입니다.
- 매각 진행 확인. 2026.07.08 매각기일의 결과와 후속 매각공고, 변경·연기 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 오피스텔 관리비 중 공용부분 체납액, 세금, 주차타워 이용조건과 명도 상태를 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “686만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 5.76%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이지영 씨의 보증금 125,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 매각대금에서 임차인이 받는 금액은 6,336,520원뿐이고, 나머지 118,663,480원은 매수인이 인수합니다. 최저가를 더한 실질취득액은 125,523,480원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 결론은 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 약 1억2,550만원 부근에 머뭅니다. 8회 유찰은 할인 기회가 아니라 이 구조가 시장에서 받아들여지지 않았다는 경고에 가깝습니다. 표면가격은 686만원, 경제적 가격은 1억2,552만원. 권리와 가격을 함께 보면 적극적인 입찰 사유를 찾기 어려운 대항력 인수형 오피스텔입니다.
