대구지방법원 2025타경7426. 대구 수성구 범어동 473-18의 토지 230.2㎡와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 다가구주택과 토지가 대상이며, 감정평가 당시 건물은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2층은 공실, 3층은 조만간 이사할 예정인 것으로 탐문됐지만, 1층에는 이영이가 2020년 6월 15일부터 전입해 있고 서대해는 2017년 9월 20일부터 전입한 것으로 확인됩니다.

권리분석의 중심은 2022년 8월 4일 설정된 중소기업은행 근저당권이 아닙니다. 그보다 앞선 2017년 서대해의 전세권과 2020년 이영이의 전입이 먼저 존재합니다. 서대해의 전세금 120,000,000원은 현재 최저가 배당가정에서 전액 배당되지만, 이영이의 보증금은 확인되지 않아 낙찰 후 남을 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭으로 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

말소기준은 2022년 8월 4일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 씨엔에스이엔지 가압류, 수성구 압류, 씨비아이디앤씨 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 서대해의 2017년 전세권과 이영이의 2020년 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 후순위 권리가 많이 말소된다는 사실이 선순위 임차관계까지 정리해 주는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 서대해의 전세권은 2017년 10월 27일 설정됐고 전세금은 120,000,000원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서는 전액 배당되므로 계산상 미배당액은 0원입니다. 다만 선순위 전세권의 배당과 말소는 배당요구의 효력과 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.

이영이는 배당요구를 했지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 이 경우에는 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조라고 단정할 수 없습니다. 이영이의 보증금이 배당재원보다 크거나 선순위 배당 후 남은 재원으로 회수되지 못하면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 증가합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 637,540,000원으로 감정가 1,858,715,630원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 446,278,000원, 5회 유찰 시 312,394,600원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.

또한 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 물건이고, 매각물건명세서에는 1층의 공부상 ‘주차장’이 실제 ‘창고’로, 공부상 ‘창고’가 실제 ‘주택’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없지만, 실제 사용현황이 명도, 임대수익 산정과 금융기관 담보평가에 어떤 영향을 주는지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 637,540,000원 가정)

총 채권액 4,187,917,126원 중 채권자 배당액은 628,764,600원이며, 미배당액은 3,559,152,526원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 확정 인수액 0원은 현재 확인된 등기채권 배당만을 계산한 수치이며, 보증금이 확인되지 않은 이영이의 선순위 임차위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범어동 동천초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·아파트단지·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 점유현황. 감정 당시 2층은 공실, 3층은 조만간 이사할 예정으로 탐문됐으나, 실제 인도 시점의 점유상태는 다시 확인해야 합니다.
• 토지규제. 제3종일반주거지역과 중심상업지역에 저촉되며 방화지구, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,304,000원/㎡이며 토지면적은 230.2㎡입니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지 일괄매각이고 실제 사용현황과 공부상 용도가 일부 다르게 기재돼 있어 일반 공동주택보다 매수층과 금융검토 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이영이 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서, 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 대조해 보증금·확정일자·점유개시 시점을 확인해야 합니다.
• 서대해 전세권 말소 확인. 전세금 120,000,000원의 전액 배당 여부와 배당요구에 따른 전세권 소멸 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 응찰가에 이영이의 미배당 보증금 가능액, 명도비용과 체납 공용비용을 더해 총투입액을 산정해야 합니다.
• 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독·다가구주택의 토지가격, 건물잔존가치와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 현황 측량·경계. 토지 형상, 도로접면, 제시외 건물의 범위와 일괄매각 대상 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 현황. 1층의 주차장·창고·주택 이용관계가 건축물대장, 임대차, 주차기준과 금융심사에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 1층 점유자와 3층 전세권자의 실제 퇴거 여부를 확인하고 인도명령 적용 가능성과 협의비용을 검토해야 합니다.
• 배당 변동. 당해세와 최우선변제 여부가 확인되면 현재 배당표와 서대해의 배당액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “34% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건의 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 가격 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 말소기준권리 이전의 점유관계입니다. 서대해의 선순위 전세금 120,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되지만, 이영이의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 금액이 확정되지 않는 한 실질취득액도 확정되지 않습니다.

여기에 3회 유찰, 다가구주택과 토지의 일괄매각, 실제 이용상태의 차이, 비교 실거래 부재가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 선순위 보증금과 실제 사용현황을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현 단계 결론은 가격 판단 보류·권리위험 높음입니다.