대구지방법원 2025타경7458. 범어네거리 북측 인근 브라운스톤범어 25층 제오-2503호, 전용 54.4323㎡ 규모의 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사수아비뜨이고, 2021.10.21. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 307,000,000원입니다. 등기에는 별도 근저당이 확인되지 않고, 말소기준은 2025.02.25. 홍성윤의 강제경매개시결정입니다.
표면 가격만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 214,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 51,381,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 197,142,857원과 비교하면 최저가는 26.1% 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 홍성윤이 2021.10.08. 전입했고, 이는 말소기준 2025.02.25.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 현재 자료만으로는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 25층 제오-2503호 · 동대구로 354 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 전용 54.4323㎡ · 37층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 주식회사수아비뜨 · 2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 307,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 51,381,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성윤 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 확인이 핵심
등기상 말소기준은 2025.02.25. 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍성윤의 전입일은 2021.10.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 임차인 홍성윤은 동시에 이 사건의 신청채권자 홍성윤과 이름이 같습니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 것이 아니라 실제 임대차계약·점유·보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성윤 | O-2503호 | 2021.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질가격은 확인 전
브라운스톤범어 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 205,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 197,142,857원, 최신 거래는 2026.05. 220,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.06㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 54.43㎡ | 24 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 54.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 54.43㎡ | 26 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 54.94㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 54.37㎡ | 31 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 54.37㎡ | 28 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 54.94㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2024.06 | 54.43㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2024.04 | 55.82㎡ | 21 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 197,142,857원 |
현재 최저가 51,381,000원은 최근 12개월 평균의 26.1%입니다. 이 수치만 보면 큰 폭의 가격 차이가 있지만, 여기서 바로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 51,381,000원은 표면 최저매각가격이고, 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가는 더 커질 수 있습니다. 특히 최근 실거래 흐름도 -8.7% 하락이므로 과거 전체 평균 205,000,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,324,858원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 홍성윤 | 285,000,000원 | 50,056,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 285,000,000원 | 234,943,858원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 50,056,142원이 신청채권자 홍성윤에게 배당되고 234,943,858원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 신청채권 기준이며, 임차보증금 액수로 볼 수 없습니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 51,381,000원 | 50,056,142원 | 234,943,858원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 35,966,700원 | 34,919,299원 | 250,080,701원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 25,176,690원 | 24,323,510원 | 260,676,490원 |
유찰이 더 진행되면 표면 매각가는 35,966,700원, 25,176,690원으로 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 각각 250,080,701원, 260,676,490원으로 커집니다. 다만 이 금액 역시 곧바로 임차보증금 인수액을 뜻하는 것이 아닙니다. 홍성윤의 신청채권 285,000,000원과 임차보증금은 현재 자료에서 동일하다고 확인되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어네거리 북측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 37층 건물 중 25층입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 60~70미터 동대구로, 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 180세대, 2017.06.30. 준공 단지이며 경매 평균 유찰 8.7회·매각률 6.25%로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 홍성윤의 실제 보증금, 계약 체결 상대방, 보증금 지급내역과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2021.10.08. 전입이 말소기준 2025.02.25.보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 신청채권과 임차보증금 분리. 신청채권자 홍성윤의 청구금액은 285,000,000원이지만 이를 임차보증금으로 단정하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 신고 임차인 홍성윤과 신청채권자 홍성윤이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본자료로 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 197,142,857원, 최신 거래는 220,000,000원이며 최근 거래 추세는 -8.7%입니다. 과거 전체 평균 205,000,000원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 실질취득가 재산정. 임차보증금과 인수 여부가 확정된 뒤 최저가에 실제 인수액을 더해 최근 12개월 시세와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 임차인 확인이 먼저
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 214,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 51,381,000원, 최근 12개월 실거래 평균의 26.1%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자를 그대로 취득원가로 사용할 수 없습니다. 홍성윤의 전입이 말소기준보다 선행하고 보증금·확정일자가 미상이며, 임차인과 신청채권자 이름까지 동일합니다.
따라서 결론은 “가격 매력 확정 전, 임차관계 검증 우선”입니다. 배당표상 인수액 0원은 시뮬레이션 숫자일 뿐 실제 임차보증금 승계위험을 제거해 주지 않습니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 유찰 8.7회, 매각률 6.25%, 최근 실거래 -8.7% 하락 추세까지 겹칩니다. 임대차 실체와 보증금이 확인돼 인수액이 확정되기 전에는 ‘51,381,000원에 살 수 있는 물건’으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
