대구지방법원 2025타경7458. 범어네거리 북측 인근의 브라운스톤범어 25층 O-2503호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 214,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 104,860,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025.02.25. 홍성윤의 강제경매개시결정이 말소기준입니다.
문제는 같은 홍성윤이 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로도 나타난다는 점입니다. 전입일은 2021.10.08.로 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하거나 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다. 또한 신청채권자의 청구액 285,000,000원이 임차보증금과 같은 채권인지도 확인되지 않으므로, 이를 임차보증금으로 대체하거나 별도로 합산할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 25층 제오-2503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 54.4323㎡ · 37층 중 25층 |
| 현재 소유자 | 주식회사수아비뜨 (2021.07.22. 매매, 거래가액 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성윤 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20%인 20,972,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인 확인이 핵심
등기상 금전담보권은 없으며 2025.02.25. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 해당 경매개시결정과 기존 소유권은 매각으로 정리됩니다. 다만 부동산에 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 등기부에 임차권이 없어도 보증금 승계 문제가 생길 수 있으므로, 등기가 단순하다는 사실만으로 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성윤 | O-2503호 | 2021.10.08. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 판단
브라운스톤범어는 180세대, 2017.06.30. 사용승인된 집합건물입니다. 전용 54㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 205,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 197,142,857원, 최신 거래는 2026.05. 23층 220,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 8.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.06㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 54.43㎡ | 24 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 54.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 54.43㎡ | 26 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 54.94㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 54.37㎡ | 31 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 54.37㎡ | 28 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 54.94㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2024.06 | 54.43㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2024.04 | 55.82㎡ | 21 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 197,142,857원 |
최저가 104,860,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 53.2%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 더하지 않은 낙찰가 비율에 불과합니다. 미배당 임차보증금이 92,282,857원을 넘으면 실질취득가는 최근 12개월 평균 197,142,857원을 초과하고, 115,140,000원을 넘으면 최신 거래가 220,000,000원도 초과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,268,040원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 홍성윤 | 285,000,000원 | 102,591,960원 |
| 미배당 채권 | - | 182,408,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 미배당 채권 182,408,040원은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차보증금 승계액은 임대차의 성립, 보증금, 배당요구 및 실제 배당액을 별도로 확인해 계산해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 37층 건물 중 25층으로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 범어네거리 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호합니다. 서측으로 폭 약 60~70m의 동대구로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 최근 시세가 8.7% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.9회·매각률 7.69%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 홍성윤의 계약서, 보증금 액수, 지급내역, 점유 개시와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 예상 배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금을 산출해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 총액을 최근 12개월 평균 197,142,857원 및 최신 거래 220,000,000원과 비교해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 점유자가 동일한 사유 및 청구액 285,000,000원의 법적 원인을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 20,972,000원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 73,402,000원, 4회 유찰 시 51,381,400원이지만, 낙찰가가 내려가도 별도로 승계할 임차보증금이 있다면 실질취득가 감소폭은 그만큼 제한됩니다.
- 관리비·인도 확인. 체납 관리비와 실제 점유관계, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 104,860,000원으로 내려와 겉보기 할인폭은 큽니다. 최근 12개월 평균 197,142,857원과 최신 거래 220,000,000원보다도 낙찰가 자체는 낮습니다. 하지만 매수인의 실제 부담은 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금의 합계입니다.
홍성윤의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 현재는 실질취득가의 하한만 104,860,000원으로 알 수 있을 뿐, 최종 총액은 확정할 수 없습니다. 신청채권자와 점유자가 동일하다는 사정도 추가 검증 대상이지, 인수 위험을 자동으로 없애는 근거는 아닙니다. 재매각, 최근 시세 하락 -8.7%, 평균 유찰 7.9회와 매각률 7.69%까지 겹치는 만큼 결론은 명확합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰가와 가격 메리트를 판단할 수 없는 고위험 확인형 물건입니다.