대구지방법원 2025타경7521. 대구 북구 대현동 늘푸른주상복합 지하1층 비01호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정영진이고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2019.01.16 설정된 대구대건신용협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 달성기업합자회사 근저당, 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 12,942,000원으로 감정가 77,000,000원에서 5회 유찰된 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 “얼마나 내려왔는가”보다 왜 5회나 유찰됐는가를 확인하는 것입니다. 지하층 근린시설이라는 용도 특성과, 임대관계가 확인되지 않은 상태, 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확보되지 않은 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7521 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 270-9 늘푸른주상복합 지하1층비01호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 대현로 106 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지하1층 비01호 |
| 분석 대상 면적 | 57.6㎡ |
| 소유자 | 정영진 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 12,942,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 5,088,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.01.16 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.11.15 달성기업합자회사 근저당권 15,000,000원, 2023.06.14 대구신용보증재단 가압류 14,110,000원, 2025.03.05 강제경매개시결정, 2025.09.01 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 비교 — 7.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
신영푸른마을 실거래 표본은 총 4건이며 모두 전용 84.7㎡ 거래입니다. 반면 분석 대상 면적은 57.6㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 본건은 감정평가상 지하 근린생활시설이므로, 아래 거래가격은 직접적인 적정가 산정치가 아니라 주변 가격 흐름을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 84.7㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.01 | 84.7㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2023.12 | 84.7㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 84.7㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.7㎡ | 3건 | 182,000,000원 |
전체 평균은 206,500,000원이지만 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 182,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 또한 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -35.0%로 하락해, 과거 고가 거래를 현재 시세처럼 사용하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,956원 |
| 2. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 24,000,000원 | 12,309,044원 |
| 3. 근저당 · 달성기업합자회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 14,110,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 본압류 이행 · 대구신용보증재단 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 대구대건신용협동조합 | 5,088,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 58,198,998원 중 예상배당은 12,309,044원, 미배당은 45,889,954원입니다. 배당 부족액은 채권자 측 손실 영역이며, 배당분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물 내 지하1층 비01호입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 확인됩니다.
- 토지. 4필 일단의 가장형·평탄한 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,133,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 근린시설의 수요. 5회 유찰된 가격 이력과 용도 특성을 감안해 직접 사용할 수요와 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확보된 거래는 전용 84.7㎡이고 분석 대상은 57.6㎡입니다. 단순 비율 비교를 입찰가 산정의 주근거로 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 180,000,000원이며 최근 구간은 이전 대비 -35.0%입니다. 과거 전체 평균 206,500,000원을 현재 기준가처럼 사용하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당 45,889,954원이 발생하지만 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “왜 5회 유찰됐나”
이 사건의 등기 권리는 단순한 편입니다. 2019.01.16 대구대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 경매의 난도는 권리에서 끝나지 않습니다. 이 물건은 지하 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐으며 재매각입니다. 임대관계도 미상이고, 확보된 실거래는 대상과 면적이 맞지 않습니다.
따라서 최저가 12,942,000원이 최근 12개월 거래 평균의 7.1%라는 수치만 보고 “압도적으로 싸다”고 결론 내리는 것은 부적절합니다. 최근 가격 추세도 이전보다 -35.0% 하락했습니다. 권리는 통과, 환금성과 가격 검증은 보수적으로. 이 사건은 낮은 최저가보다 실제 점유·사용가치와 다시 팔 수 있는 시장이 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
