대구지방법원 2025타경7634. 대구 수성구 중동 75-5 소재 물건으로, 감정 이용상태는 1층·2층 근린생활시설, 3층 주택 등입니다. 토지는 472.4㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 2003.12.11 사용승인됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 3,284,526,800원의 49%인 1,609,419,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2022.07.28 설정된 반야월농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 이보다 뒤의 가압류·압류·후순위 전세권·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 기준일보다 앞선 권리는 다릅니다. 2022.02.17 등기된 일성신약주식회사 전세권 50,000,000원은 매각물건명세서에서 매수인 인수로 명시됐고, 세 임차인의 전입일도 모두 말소기준권리보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7634 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 중동 75-5 · 대구광역시 수성구 희망로 160 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설 · 3층 주택 등 |
| 토지 | 472.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2003.12.11 |
| 소유자 | 이광일 · 2011.03.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 3,284,526,800원 / 1,609,419,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,243,643,848원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 3층 발코니 확장부분 및 옥상층 태양광설비 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 권리가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 180,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 금보이엔씨 | 15평방미터 | 2012.10.26 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 쇼룸에이치컴퍼니 | 18평방미터 | 2012.12.06 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 정재석 | 1층 200평방미터 | 2022.05.09 | 80,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 80,000,000원 인수 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.07.28보다 빠르고, 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 실제 임차인은 3명이며 보증금 합계는 180,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰 뒤에도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 전세권 인수 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,609,419,000원 | 180,000,000원 | 50,000,000원 | 1,839,419,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,126,593,300원 | 180,000,000원 | 50,000,000원 | 1,356,593,300원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 788,615,310원 | 180,000,000원 | 50,000,000원 | 1,018,615,310원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 세 임차인의 보증금 180,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 명세서가 별도 인수를 명시한 일성신약주식회사 전세권 50,000,000원도 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,609,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,494,190원 |
| 인수 · 주식회사 금보이엔씨 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 쇼룸에이치컴퍼니 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정재석 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 일성신약주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 반야월농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 4. 을구 13번 전세권 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 19,386,886원 | 19,386,886원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 92,395,000원 | 92,395,000원 |
| 7. 을구 16번 근저당권 · 오용보 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 183,087,404원 | 183,087,404원 |
| 9. 을구 13-1번 가압류 · 신용보증기금 | 17,443,969원 | 17,443,969원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 673,611,551원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 청구 917,313,259원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 673,611,551원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 중동 희망로네거리 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 업무용 부동산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 주택 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 472.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대로한면입니다. 공시지가는 2,993,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층, 2003.12.11 사용승인. 위생·급배수·주택 난방설비와 옥상층 태양광설비가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 3층 발코니 확장부분과 옥상층 태양광설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 180,000,000원 확인. 세 임차인의 대항력과 현재 점유 상태, 보증금 반환관계를 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 일성신약 전세권 50,000,000원 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리이므로 등기 존속 및 실제 부담 범위를 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 1,609,419,000원에 확인된 인수 노출까지 반영하면 보수적 실질취득은 1,839,419,000원입니다.
- 정재석 점유. 1층 200평방미터를 보증금 80,000,000원·월세 4,000,000원 조건으로 점유하는 것으로 조사돼 인도·임대관계 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 3층 발코니 확장부분과 옥상층 태양광설비가 포함 평가된 점을 현황과 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 인수를 먼저 보라”
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 3,284,526,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 1,609,419,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 3명의 보증금이 합계 180,000,000원이고, 매각물건명세서는 그보다 앞선 일성신약주식회사 전세권 50,000,000원도 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
따라서 현재 회차를 볼 때는 최저가 1,609,419,000원이 아니라 확인된 인수 노출을 합친 1,839,419,000원을 실질취득 기준으로 먼저 놓아야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 선순위 전세권과 세 대항력 임차인의 인수 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
