대구지방법원 2025타경7733. 영천시 야사동 619-11 일대의 건물·토지가 대상입니다. 감정평가상 주된 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층으로, 1층은 전시장(말문화복합센터), 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.12.21이며, 토지 정보에는 지목 체육용지, 면적 335㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이 기재돼 있습니다.

등기 권리만 보면 말소기준은 2019.09.30 수성중앙새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 시점의 점유·임차 기록이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 당사자가 있어, 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정

말소기준 이후의 등기상 근저당·가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 방임식·주식회사을경·방태현·장숙자·주식회사화진종합건설 명의 일부 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 반면 점유관계는 별개입니다. 2014년부터의 점유·임차 기록 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 당사자가 있어, 권리분석의 핵심은 등기 말소 여부보다 실제 점유관계와 보증금 확인입니다.

② 임차·점유 관계 — 선순위 기록의 보증금이 핵심

특히 농업회사법인주식회사삼밭골목장산업과 경북쿼터호스농가영농조합법인은 전입일이 말소기준일 2019.09.30보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 978,597,000원에 미확정 인수액이 더해질 가능성을 배제할 수 없어 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 메리트를 줄 수 없다

현재 회차 최저가는 978,597,000원으로 감정가의 49% 수준이고 2회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 점유 기록의 보증금까지 미상이라, 가격 판단의 기준은 단순한 최저가가 아니라 최종적으로 확인되는 실질취득비용이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 978,597,000원 가정)

채권총액 2,599,250,000원 중 배당계산상 채권자 배당액은 966,411,030원, 미배당액은 1,632,838,970원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 가능 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 이를 실제 인수액 확정치로 보기는 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 영천시 야사동 소재 ‘창신영천타운’ 북서측 인근이며, 부근은 농경지·주택·창고 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층, 사용승인일 2018.12.21. 기본 위생·급배수, 천장매립형 냉난방, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 체육용지, 완경사·사다리형·세로한면(가), 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전시장(말문화복합센터)·사무실과 체육용지라는 비주거·특수 이용형태이고 이미 2회 유찰돼 있어 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 멸실. 일괄매각 대상 중 목록 2의 컨테이너구조 스라브지붕 단층창고 18㎡는 멸실로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 점유자의 계약 확인. 농업회사법인주식회사삼밭골목장산업과 경북쿼터호스농가영농조합법인의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다.
• 소유자 동일 명의 확인. 소유자·채무자와 동일한 농업회사법인주식회사삼밭골목장산업이 임차·점유 기록에 등장하는 경위를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘부터’의 실제 점유범위와 권원 확인이 필요합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당에서 차감될 수 있으므로 실제 체납세액을 확인해야 합니다.
• 일괄매각·멸실 확인. 목록 2의 18㎡ 창고가 멸실된 상태와 매각대상 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 978,597,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해 점유와 배당관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 감정가 1,997,136,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 978,597,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 최저가가 낮아진 것과 실질취득비용이 낮아진 것은 같은 말이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유 기록 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 당사자가 있고, 소유자·채무자와 동일한 법인 명의도 임차·점유 기록에 등장합니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유관계와 인수금액은 닫히지 않았습니다. 실거래 비교자료 역시 없어 감정가 49%만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 전시장·사무실, 체육용지라는 특수 이용형태와 2회 유찰, 일괄매각 및 18㎡ 창고 멸실까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌느냐’가 아니라 ‘실제로 무엇을, 얼마까지 인수하는가’를 먼저 확정하는 것입니다.