대구지방법원 2025타경7808. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층 1718호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2022.01.17 전입·확정일자를 갖춘 김지호의 임차권입니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저매각가 211,000,000원보다 큽니다. 전입일이 말소기준인 2023.12.05 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 임차권에 해당합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.08.11 김지호·박우림의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층 1718호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사경림종합산업 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,948,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
① 권리 흐름 — 인수형 임차권이 ‘확약’으로 정리됐다
말소기준은 2023.12.05 대구광역시 중구의 압류입니다. 이후 2024.05.22 북대구세무서장 압류와 2025.04.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위 자체보다 김지호 임차권의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 원래는 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지호 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.01.17 / 2022.01.17 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
② 회차별 인수 구조 — 최저가가 내려가도 ‘룰상 인수’는 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 100% | 211,000,000원 | 22,754,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 64,363,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 135,040,000원 | 97,650,560원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 무시한 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 211,000,000원에서 168,800,000원, 135,040,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 22,754,000원에서 64,363,200원, 97,650,560원으로 커집니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 확약이 적용되는 김지호 임차권의 실질 인수가 0원이므로 최종 매수인 부담은 해당 회차 매각가를 중심으로 판단하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 김지호 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,948,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 22,754,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 2026.08.11 제출된 확약 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남문시장네거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트·후면 주택지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 21층 건물 중 17층 1718호입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6~7차선, 북동측 왕복 5차선, 남동측 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제3종일반주거지역 관련 토지로, 평지의 부정형 토지이며 상업용으로 이용되고 있습니다. 공시지가 4,169,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소동의 문구를 매각기일 기준 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 순위 1번 임차권등기가 매각 후 말소되는 절차와 확약의 효력을 확인하세요.
- 배당구조 확인. 배당계산상 보증금 부족분 22,754,000원이 존재하지만 확약으로 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 7회 유찰 경위. 현재 회차가 7회 유찰인데도 최저매각가가 감정가 211,000,000원인 상태이므로 사건의 회차·매각조건을 법원 매각공고에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 230,000,000원, 전입·확정일자 2022.01.17로 말소기준 2023.12.05보다 앞선 대항력 임차권이기 때문입니다. 실제 배당계산에서도 현재 매각가 211,000,000원 기준 22,754,000원의 부족분이 나타납니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 2026.08.11 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원. 따라서 권리 위험은 크게 정리됐습니다. 다만 이 사건은 이미 7회 유찰됐고, 현재 최저매각가도 211,000,000원입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 별도 검증 대상. 이 둘을 혼동하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
