대구지방법원 2025타경7808. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층 1718호입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 244,948,592원입니다.

이 사건의 출발점은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 김지호는 2022.01.17 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 보증금은 230,000,000원입니다. 이 날짜는 말소기준권리인 2023.12.05 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 전액 변제되지 않는다면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.08.11 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 이 물건의 권리분석 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 관계

등기상 말소기준은 2023.12.05 대구광역시 중구의 압류입니다. 그 이후의 북대구세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 앞서 2021년과 2022년에 설정됐던 중구의 압류는 이미 말소되었습니다.

문제는 임차권의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞선다는 사실입니다. 2024.01.17 임차권등기가 이루어졌더라도 전입신고와 점유개시 시점이 선행하므로, 단순히 임차권등기의 순위가 뒤라는 이유만으로 보증금 인수를 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 230,000,000원과 대항력 포기 확약

임차권등기에 나타나는 보증금은 230,000,000원이며, 임차권자 김지호와 박우림이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권자들의 양수인으로 표시되어 있으므로, 이를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 49%의 의미와 한계

감정가 211,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,390,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 크지만, 이는 감정가를 기준으로 한 수치입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래 시세와 동일한 의미가 아닙니다.

확약이 없다는 가정에서는 유찰이 진행될수록 매각가격은 하락하지만, 미배당 임차보증금의 인수액은 증가합니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 230,000,000원 부근에 머무릅니다.

반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수가 사라지므로, 실제 취득가격의 기준은 낙찰가가 됩니다. 현재 최저가 기준으로는 103,390,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당입니다. 임차보증금 미배당액 128,857,460원은 확약이 없을 때의 규칙상 인수추정액이며, 제출된 대항력 포기 확약을 적용한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액은 244,948,592원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 중구 남산동 남문시장네거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 후면 주택지 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측 왕복 6~7차선, 북동측 왕복 5차선 및 남동측 폭 약 8m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 17층 1718호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지기, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 여러 필지가 일단을 이루는 부정형의 평탄한 토지이며, 업무시설과 근린생활시설의 부지로 이용됩니다.
• 규제. 중심상업지역과 제3종일반주거지역 등이 포함되며, 방화지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 평가되어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 9회 유찰 이력이 있으므로 현재 가격대의 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 곧바로 환금성을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 법적 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
• 대항력과 점유. 김지호·박우림의 실제 점유 상태와 별도의 점유자 존재 여부를 조사해야 합니다. 확약은 대상 외 권리까지 자동으로 해소하지 않습니다.
• 입찰가격 산정. 확약 적용 시 매각가격이 취득금액의 기준이지만, 최근 실거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 9회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 권리관계인지, 수요 부족인지, 개별 물건 상태인지 구분하여 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도와 이용상태. 경매 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장상 용도와 실제 사용관계를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 바꾸지만, 유찰의 위험까지 없애지는 않는다”

이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 감정가 49%라는 숫자 자체가 아닙니다. 230,000,000원 임차보증금을 매수인이 인수하는지가 먼저입니다.

확약이 없다면 현재 최저가 103,390,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 128,857,460원이 더해져 실질부담은 232,247,460원으로 계산됩니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유로 유리하다고 할 수 없는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.08.11 제출한 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 가장 큰 부담은 실질적으로 해소되는 방향으로 분석됩니다.

그렇다고 곧바로 매력적인 투자물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 9회 유찰이라는 이력과 실거래 시세에 대한 확인 필요성이 남아 있습니다. 확약 원본, 점유 및 말소 절차가 확인되고 최근 거래가격으로 취득가치가 검증될 때 비로소 입찰의 타당성을 판단할 수 있습니다.

결론은 ‘확약으로 인수 부담은 해소, 가격과 환금성은 추가 검증’입니다. 권리 해소 가능성과 가격 매력을 구분해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.