대구지방법원 2025타경7831. 대구 수성구 만촌동의 지상 4층 철근콘크리트 다가구주택 ‘온누리빌’과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 230.8㎡이고, 건물은 외벽 대리석·드라이비트·스타코 마감, 내부는 벽지와 일부 타일, 장판지 마감으로 조사됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
권리의 기준점은 2013.09.12. 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 근저당의 채권최고액은 각각 296,400,000원과 223,600,000원이며, 이후 압류·가압류· 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부의 과거 전세권 3건도 각각 2015년과 2017년에 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1020-41 · 대구광역시 수성구 동원로6길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 현지명칭 온누리빌 · 지상 4층 |
| 토지 | 대 230.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 하상현 (2013.12.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,572,308,580원 / 539,303,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 375,585,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전설비는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.09.12. 을구 1번 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당을 비롯해 2025년 압류·가압류·경매개시결정 및 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 민운기·김유나·박유진 명의 전세권은 말소기준 이후에 설정됐고, 각각 2015.10.05., 2015.11.20., 2017.07.24. 말소등기가 마쳐졌습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 7명
신고 내역을 실제 사람 기준으로 정리하면 김판임·류근수·유동재·김화정·변지영·여선경· 김정현 등 7명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김판임의 보증금 90,000,000원을 대위·승계한 보증기관 신고이므로, 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
| 임차인·신고자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김판임 | 미상 | 2018.03.30. / 미상 | 90,000,000원* | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 |
| 류근수 | 미상 | 2015.10.21. / 미상 | 미상 | 2025.05.29. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유동재 | 미상 | 2017.07.28. / 미상 | 미상 | 2025.05.26. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김화정 | 301호 | 2023.07.17. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변지영 | 미상 | 2023.01.25. / 미상 | 미상 | 2025.05.09. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여선경 | 미상 | 2023.03.10. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정현 | 3층 남동쪽 약 43㎡ · 303호 | 2022.06.24. / 2022.05.24. | 130,000,000원 | 2025.05.19. | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 201호 남동쪽 41㎡ | 2023.03.10. / 2023.02.22. | 90,000,000원* | 2025.04.28. | 없음 | 후순위 | 김판임 대위 |
* 한국토지주택공사의 90,000,000원은 김판임 보증금의 대위·승계 신고입니다. 김판임과 한국토지주택공사의 보증금을 각각 합산하지 않습니다.
7명의 전입일은 모두 2013.09.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 류근수·유동재·김화정·변지영·여선경 등 5명의 보증금과 확정일자는 미상이므로, 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,793,030원 |
| 1. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 296,400,000원 | 296,400,000원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 223,600,000원 | 223,600,000원 |
| 3. 전세권 · 민운기 | 80,000,000원 | 11,509,970원 |
| 4. 전세권 · 김유나 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 박유진 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 55,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 유영자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 38,421,325원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 석정도시개발 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,145,421,325원 중 예상 배당은 531,509,970원이고, 미배당액은 613,911,355원입니다. 두 근저당에는 합계 520,000,000원이 배당되며 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 539,303,000원 | 531,509,970원 | 613,911,355원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 377,512,100원 | 371,426,931원 | 773,994,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 264,258,469원 | 259,758,850원 | 885,662,475원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 539,303,000원으로 감정가 1,572,308,580원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만, 이 물건은 여러 호실을 가진 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 동일 용도·인근 다가구주택의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
감정가는 토지와 건물, 제시외 건물을 포함한 평가이고 태양광발전설비는 평가와 매각에서 제외됩니다. 따라서 응찰가는 토지 230.8㎡의 가치, 건물 상태, 실제 임대수익, 공실 여부, 호실별 보증금과 수선비를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 다가구주택으로 이용 중이며 현지명칭은 온누리빌입니다.
- 주위환경. 동원초교 남편사거리 남동측 인근으로 단독주택·다가구주택·점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 대 230.8㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 조건. 토지·건물·제시외 건물은 일괄매각되며, 평가에서 제외된 태양광발전설비는 매각 대상이 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 수 확인. 보증기관인 한국토지주택공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고 실제 임차인은 7명으로 정리해야 합니다.
- 호실별 임대차 원본 대조. 김정현은 303호, 김화정은 301호로 확인되지만 다른 점유자의 호실과 계약조건은 추가 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 5명 확인. 최우선변제 여부와 배당 순위가 매각대금 배분 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 한국토지주택공사 승계 확인. 90,000,000원은 김판임 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 말소 전세권과 배당표 대조. 이미 말소된 전세권 3건이 예상배당 항목에 반영된 이유와 실제 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 태양광발전설비 경계 확인. 평가와 매각에서 제외되므로 소유관계, 철거·사용 조건과 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 인근 다가구주택 거래, 토지가격, 임대수익과 수선비를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차권은 없고, 확인된 전입은 모두 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 7명 중 5명의 보증금이 미상이고, 보증기관 승계 신고가 섞여 있으며, 이미 말소된 전세권이 예상배당표에 다시 등장합니다. 권리가 소멸한다고 해서 조사와 명도가 자동으로 끝나는 물건은 아닙니다.
가격 역시 감정가의 34.3%라는 한 숫자로 평가할 수 없습니다. 다가구주택과 토지의 일괄매각, 다수 점유자, 태양광발전설비 제외, 3회 유찰을 모두 반영해 실거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 없지만, 점유·배당·가격 검증 부담이 큰 C등급 물건입니다.