대구지방법원 2025타경7832. 칠곡군 왜관읍 왜관리 324-6의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2층 주택으로 이용 중이고, 토지면적은 620㎡입니다. 말소기준권리는 2011.04.20. 접수된 왜관농업협동조합의 근저당권 156,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
현재 최저매각가는 146,939,000원으로 감정가 611,991,560원의 24.0% 수준입니다. 그러나 단독주택과 토지, 제시외 건물·수목을 함께 평가한 물건으로 동일 조건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없고, 토지와 건물의 개별 가치·현황, 권리서류의 말소 조건을 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 324-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 · 2층 건물 |
| 토지 | 620㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이동현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 611,991,560원 / 146,939,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관농업협동조합 / 249,771,444원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록1·3 지상 수목 및 목록2 지상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 대상
말소기준은 2011.04.20. 왜관농업협동조합 근저당권입니다. 2014년 근저당권, 2020년 이상근 명의 소유권이전청구권가등기, 2023년 칠곡군 압류와 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 2020년 가등기는 담보가등기 여부를 포함한 종류 확인이 필요하므로 등기원인과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 3명, 보증금 승계 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 전입자는 3명입니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2011.04.20.보다 늦게 전입해 대항력은 인정되지 않는 순서입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차승복 | 2023.12.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장치섭 | 2024.06.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태현 | 2019.05.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24%가 곧 시세는 아니다
현재 최저가는 146,939,000원으로 감정가의 24.0%입니다. 다만 이 사건은 단독주택과 620㎡ 토지, 제시외 건물 및 수목을 일괄매각하며, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 하락폭은 확인되지만 최근 거래보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 146,939,000원 | 144,081,854원 | 67,118,146원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,857,300원 | 100,617,298원 | 110,582,702원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 72,000,110원 | 70,304,108원 | 140,895,892원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 67,118,146원에서 110,582,702원, 140,895,892원으로 증가하지만, 이는 후순위 채권자 측의 미회수액입니다. 각 시나리오에서 매수인의 권리 인수액은 모두 0원입니다. 다만 지상권 말소동의가 실제 말소로 연결된다는 전제는 끝까지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,857,146원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 왜관농업협동조합 | 156,000,000원 | 144,081,854원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 왜관농업협동조합 | 55,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 211,200,000원 중 144,081,854원이 배당되고 67,118,146원이 미배당되는 예상입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순심중고등학교 북서측 인근으로, 주변은 노변 근린생활시설·공공시설·철도 주변 주택·도심농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 및 경량철골, 적벽돌보강조의 2층 건물로 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 620㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 소로각지에 접합니다. 개별공시지가는 567,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역에 속하며 일부 자연녹지지역이 함께 표시됩니다. 철도보호지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 순심중고등학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 매각 범위. 목록1·3 지상 수목과 목록2 지상 제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다. 경계·수량·현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 개별성이 크고, 철도 주변 입지와 토지 형상, 규제 및 제시외 물건 때문에 아파트처럼 단순한 시세 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 신청채권자가 제출한 말소동의서의 대상 부동산·등기 순위·조건이 이번 일괄매각 전체에 정확히 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2020.12.30. 이상근 명의 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부와 관련 채권 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 12번은 설정 당시 55,200,000원에서 2016.11.04. 104,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 채권계산서와 배당표를 대조하세요.
- 전입자 점유 확인. 차승복·장치섭·김태현의 실제 점유 부분과 임대차 조건, 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 경계 확인. 620㎡ 토지, 2층 주택, 수목과 제시외 건물의 위치·경계·사용 상태를 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 철도보호지구 검토. 증축·개축·철거 또는 향후 활용 계획이 있다면 철도보호지구와 교육환경보호구역 등 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 토지와 건물의 현장가치, 수선비, 처분 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 최저가가 감정가의 24.0%까지 내려왔지만, 권리와 가격 모두 한 단계 더 확인해야 하는 단독주택·토지 물건입니다. 전입자 3명은 말소기준 이후 전입해 보증금 승계가 없고, 후순위 권리도 원칙적으로 소멸합니다. 그러나 목록3 지상권은 말소동의서의 실제 효력을 확인해야 하고, 2020년 가등기와 을구 12번 변경등기도 원문 대조가 필요합니다.
가격 측면에서도 비교 가능한 최근 실거래가 없어 146,939,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 4회 유찰은 할인 신호인 동시에 시장이 이 물건의 개별성·활용성·환금성을 보수적으로 평가했다는 신호일 수 있습니다. 결론은 인수액은 0원으로 보이지만, 권리는 조건부 확인, 가격 메리트는 현장 검증 전까지 보류입니다.
