대구지방법원 2025타경7910. 경상북도 영천시 채신동 643-7 일원의 공업용 부동산입니다. 감정평가상 토지는 일반산업단지 내 공업용 건부지로 이용되고, 건물은 공장·사무실·창고로 사용 중입니다. 토지면적은 5,068㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 현재 소유자는 주식회사성호테크이고, 감정가는 5,435,501,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,663,396,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2007.09.17. 설정된 중소기업은행 근저당권 3,480,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7910 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 채신동 643-7 · 채신2공단길 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·창고 |
| 토지 | 공장용지 · 5,068㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사성호테크 |
| 감정가 / 최저가 | 5,435,501,800원 / 2,663,396,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,027,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 공시지가 | 196,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2007.09.17. 접수된 을구 5번 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이후 2015년·2018년·2020년에 설정된 중소기업은행 근저당권과 2024년의 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 영천시 압류 및 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 비교 시세 없음
현재 최저매각가는 2,663,396,000원으로 감정가 5,435,501,800원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 등 직접 비교할 수 있는 시장가격 정보가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,663,396,000원 | 2,634,362,040원 | 4,229,337,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,864,377,200원 | 1,843,333,428원 | 5,020,366,572원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,305,064,040원 | 1,289,613,400원 | 5,574,086,600원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 위험을 구분해 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,663,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,033,960원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,480,000,000원 | 2,634,362,040원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 647,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 1,836,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,863,700,000원 중 현재 회차 예상배당은 2,634,362,040원, 미배당은 4,229,337,960원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각 범위 — 기계·기구 포함과 제외를 구분
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 제시외 건물과 기계·기구도 포함됩니다. 다만 소재불명 기계·기구는 제외되고, 일부 설비는 별도로 매각 대상에서 제외됩니다.
- 포함. 제시외 건물과 기계·기구가 일괄매각에 포함됩니다.
- 10번 기계·기구. 목록상 제조일 2011.5., 명판상 제조일 2011.6.로 동일물건으로 감정평가되어 매각에 포함됩니다.
- 18번 기계·기구. 목록상 제조일 2009.4., 명판상 제조일 2010.3.20.로 동일성이 결여된 것으로 평가되어 매각에서 제외됩니다.
- 별도 제외. 공장저당법 및 공장·광업재단저당법 목록에 포함되지 않은 기계·기구, 이동 가능한 공장관련 설비, 컨테이너 3기는 매각에서 제외됩니다.
- 가동상태. 대부분 기계·기구는 가동 중이고 일부는 가동 중단 상태이며 현상 및 관리상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장 2개 부분, 사무실, 창고 5개 부분으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이 중심이며 공장과 창고는 콘크리트 위 하드너 마감 등이 적용되어 있습니다.
- 위치. 영천시 채신동 ‘괴양밭마을’ 서측 인근 일반산업단지 내 공업용 건부지로, 주변은 기존 주택지대·공단지대·중소 공장지대·농경지대·야산지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 원활하고 북측 인근에 영천 IC와 대구~포항간 산업도로가 있으며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지이며 중로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사업자등록, 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 매각 포함·제외 대상이 혼재하므로 목록번호와 명판, 제조일, 실제 소재 여부를 대조해야 합니다.
- 감정가 49%의 해석. 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 4,229,337,960원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가명세표와 공장저당 관련 목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 포함 범위와 점유 확인이 먼저
이 사건은 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체보다 주의할 부분은 공장 특유의 물건 범위와 현황 확인입니다. 임대관계가 미상이고, 기계·기구 중 매각에 포함되는 것과 제외되는 것이 나뉘며, 일부 설비는 가동이 중단되어 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시장가보다 싸다”를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 입찰 판단의 핵심은 현장 점유, 설비 실재·가동상태, 매각 포함범위와 별도의 시장가격 확인입니다.
