대구지방법원 2025타경7972. 경산시 정평동 정평현대타운 109동 1층 106호 아파트입니다. 감정가는 235,000,000원, 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,424,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금이 실질 가격을 결정하는 구조입니다.

임차인 이재우는 2022.02.16. 확정일자를 받고 2022.04.28. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2025.04.25. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원이고, 2024.06.05. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 배당에서는 184,991,632원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다

현재 등기상 말소기준은 2025.04.25. 강제경매개시결정입니다. 과거 반야월농업협동조합·대구은행·수성중앙새마을금고·농협은행·하나은행·경산신용협동조합의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 반면 이재우의 전입·점유는 2022.04.28.로 말소기준보다 빠르고, 2024.06.05. 임차권등기까지 되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이재우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 보증금은 한 번만 계산합니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 배당액이 보증금에 못 미치는 부분은 그대로 매수인 인수액이 됩니다.

② 시세 비교 — 22.6%가 아니라 실질취득 96.9%로 봐야 한다

정평현대타운 동일면적 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 249,208,333원입니다. 거래 범위는 223,000,000원~280,000,000원입니다. 표면 최저가 56,424,000원은 최근 평균의 22.6%에 불과하지만, 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 241,415,632원입니다.

현재 실질취득 241,415,632원은 최근 12개월 평균의 96.9%로, 평균보다 약 3.1% 낮습니다. 하지만 거래 최저가가 223,000,000원이고 230,000,000원·235,000,000원·238,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 “4회 유찰이라 매우 싸다”거나 “시세 대비 77% 할인”이라고 판단할 수는 없습니다. 실질취득액은 최근 실거래 범위 안에 있고, 감정가 235,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,424,000원 가정)

현재 최저가 기준 임차인 이재우의 보증금 중 55,008,368원이 배당되고 184,991,632원이 미변제됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 249,193,014원은 이 배당 가정에서 배당되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 정평동 소재 대구도시철도 2호선 정평역 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 단지. 현대타운은 973세대이고 사용승인일은 1996.10.28.입니다. 본건과 매칭된 거래면적은 전용 84.99㎡입니다.
• 도로·토지. 단지 남측으로 왕복 10차선 도로, 동·서·북측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다. 토지는 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,510,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·중로3류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 56,424,000원을 가격 기준으로 삼지 말고, 현재 인수액까지 합친 241,415,632원을 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 241,110,942원·240,897,660원으로 약 2.4억원에 머뭅니다.
• 임차보증금 미변제액 재확인. 실제 낙찰가와 집행비용 등에 따라 배당액이 달라지므로, 매각 직전 배당순위와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 1층 물건의 개별 가격 확인. 동일면적 최근 실거래는 223,000,000원부터 280,000,000원까지 분포하므로 평균값만으로 응찰가를 정하지 말고 본건 1층의 개별 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,642만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 56,424,000원이 아니라 실질취득 241,415,632원입니다. 이재우의 240,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 배당에서 부족한 부분을 낙찰자가 이어받습니다. 그래서 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총 취득 부담은 약 2.4억원에 고정됩니다.

최근 12개월 동일면적 평균은 249,208,333원이라 현재 실질취득이 평균보다 약 3.1% 낮지만, 실거래 범위는 223,000,000원~280,000,000원으로 넓습니다. 감정가 235,000,000원보다 실질취득액이 높고, 실제 2.23억·2.30억·2.35억·2.38억원대 거래도 있습니다. 따라서 4회 유찰이라는 표면 할인율에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마를 부담하느냐”입니다.