최저가 5,642만원은 착시 — 인수 1.85억, 실질취득은 약 2.4억

대구지방법원 2025타경7972. 경산시 정평동 정평현대타운 109동 1층 106호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 235,000,000원이 네 차례 유찰돼 56,424,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 물건의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다. 실제 임차인 이재우는 2022.04.28 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.16입니다. 현재 경매개시결정일 2025.04.25보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 승계합니다.

임차보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 매각대금 56,424,000원에서 집행비용 1,415,632원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 55,008,368원, 미배당 잔액은 184,991,632원입니다. 따라서 현재 회차의 실질 총부담은 56,424,000원과 인수액을 합한 241,415,632원입니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 인수액이 그만큼 늘어, 총부담은 계속 약 240,000,000원에 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 앞선다

1997년부터 2015년 사이 설정됐던 가압류·근저당권과 과거 경매개시결정은 각각 취하·해제·해지로 말소됐고, 하나은행 근저당권도 2021.11.12 말소됐습니다. 그 뒤 이재우가 2022.04.28 전입·점유했고, 2024.06.05 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.04.25 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.

② 시세 비교 — 22.6%가 아니라 약 96%로 봐야 한다

현대타운 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가격은 223,000,000원~280,000,000원, 평균은 249,208,333원입니다.

최저가 56,424,000원만 최근 평균과 비교하면 22.6%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 권리까지 포함한 실질취득가는 보증금과 비슷한 약 240,000,000원으로 최근 평균의 96.3%입니다. 현재 회차의 집행비용까지 포함한 총부담 241,415,632원은 평균의 약 96.9%로, 실제 가격 차이는 약 3.1%에 그칩니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,424,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 잔액 184,991,632원이 남습니다. 이 잔액은 배당 밖에서 매수인이 인수합니다.

낙찰가가 56,424,000원에서 39,496,800원, 27,647,760원으로 낮아져도 인수액이 184,991,632원에서 201,614,142원, 213,249,900원으로 증가합니다. 결과적으로 매수인의 총부담은 어느 회차에서도 약 240,000,000원 수준입니다. 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐 실질취득가를 크게 낮추지 못합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구도시철도 2호선 정평역 북측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 단지. 현대타운은 973세대, 1996.10.28 준공 단지입니다. 대상은 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물 중 1층 106호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전과 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 단지 남측은 왕복 10차선 도로, 동·서·북측은 왕복 2차선 도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·중로3류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,510,000원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰자금과 인수자금을 분리해 계산. 법원에 납부할 매각대금 56,424,000원 외에 임차보증금 잔액 184,991,632원을 별도로 부담해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰돼도 매각가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 240,000,000원에 머뭅니다.
• 임차인 배당액 재확인. 실제 배당 시 집행비용·조세·배당순위에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 임차권등기 말소 협의. 인수금 지급과 임차권등기 말소에 필요한 서류·지급방식·일정을 임차인과 명확히 정리해야 합니다.
• 현 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 최근 실거래는 2층부터 18층까지 분포합니다. 1층인 대상 호수의 상태·향·수리비를 확인해 평균가격을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰”보다 “2.4억 고정”이 핵심

이 물건은 감정가 235,000,000원에서 최저가 56,424,000원까지 내려왔지만, 실제 취득원가는 그만큼 낮아지지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 미배당 잔액을 매수인이 인수하고, 현재 회차 총부담은 241,415,632원입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 249,208,333원입니다. 실질취득가가 평균보다 낮기는 하지만 차이는 약 3% 수준이고, 최근 최저 거래 223,000,000원과 2026.05의 4층 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 최저가는 싸지만 실질취득가는 시세권입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 입찰가가 아니라 인수금 184,991,632원과 임차권 말소 절차를 감당하면서도 충분한 안전마진을 확보할 수 있느냐입니다.