대구지방법원 2025타경8039. 진로이스트타운 109동 1층 105호, 전유면적 84.90㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 배근혜·최재형 각 2분의 1 지분이고, 말소기준권리는 2022.03.02. 을구 12번 김덕만 근저당권 340,000,000원입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 판단하면 안 된다는 점입니다. 서애리의 임차권등기 자체는 2023.11.10.로 말소기준권리보다 늦지만, 실제 전입·점유개시와 확정일자는 모두 2019.07.26.입니다. 즉 말소기준인 2022.03.02.보다 앞서 대항력과 우선변제권의 기초를 갖췄고, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 45-1 진로이스트타운 109동 1층 105호 · 도로명 대구광역시 동구 아양로 218 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.90㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 12층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 배근혜 2분의 1 · 최재형 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 38,992,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 241,921,643원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.02. 을구 12번 근저당권 · 김덕만 · 채권최고액 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
을구 12번 근저당권은 이후 주식회사스마일자산관리, 주식회사비엔핀테크대부로 이전됐지만 말소기준 시점 자체는 2022.03.02.입니다. 서애리의 전입·점유개시·확정일자 2019.07.26.이 그보다 앞서므로, 후일 등기된 을구 13번 주택임차권이 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 채권은 매수인에게 대항합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서애리 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.26 | 2019.07.26 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
서애리는 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 현 최저가 기준으로는 집행비용 1,101,856원을 제외한 37,890,144원만 보증금에 배당될 것으로 계산되어, 보증금 220,000,000원 중 182,109,856원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 예상액입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.2억
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 약 16.8%까지 떨어진 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 판단 기준은 38,992,000원의 최저가가 아니라 낙찰가와 인수를 합친 실질취득비용입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 38,992,000원 | 182,109,856원 | 221,101,856원 |
| 6회 유찰 시 | 27,294,400원 | 193,596,899원 | 220,891,299원 |
| 7회 유찰 시 | 19,106,080원 | 201,637,829원 | 220,743,909원 |
현 회차 실질취득 221,101,856원은 감정가 232,000,000원의 약 95.3%입니다. 따라서 “감정가 대비 83% 이상 할인된 경매”로 해석하면 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가와 실질취득 구조만 놓고 보면, 5회 유찰이라는 숫자가 실제 취득부담을 크게 낮추지 못한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,101,856원 |
| 1. 임차인 서애리 보증금 | 220,000,000원 | 37,890,144원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 김덕만 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,842,698원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 241,921,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 182,109,856원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 우선 차감되는 경우 임차인 배당액이 더 줄어 인수 부담이 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 진로이스트타운 109동 1층 105호는 전유면적 84.90㎡의 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 효목고가네거리 북동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·동구청·대구아양초등학교 등이 형성된 지역이며 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 지하철 1호선과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 북동측 약 7m 도로, 남측 약 11~12m 도로, 남동측 약 7~8m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다. 비행안전제5구역(전술)·가축사육제한구역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브 12층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 최저가 38,992,000원에 예상 인수 182,109,856원을 더한 221,101,856원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 220,891,299원, 7회 유찰 시 220,743,909원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 서애리 보증금 220,000,000원은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서며, 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당액이 선순위로 차감되면 임차인 배당액 감소와 매수인 인수액 증가 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현재 점유자와 인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당순위 및 조세채권을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,899만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 38,992,000원이 아니라 실질취득 221,101,856원입니다. 5회나 유찰돼 감정가의 16.8%까지 떨어졌지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 있어 배당받지 못한 182,109,856원을 매수인이 인수하게 됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 27,294,400원, 19,106,080원으로 떨어져도 인수액이 각각 193,596,899원, 201,637,829원으로 커져 실질취득은 계속 약 2.2억입니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많아 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가와 인수액의 위치만 바뀌는 물건”에 가깝습니다. 실거래 비교 없이 가격 우위를 단정할 수 없고, 현재 구조만으로도 최저가 숫자에 가격 가점을 줄 이유는 없습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다 — 미배당 임차보증금 인수를 전제로 실질취득비용을 계산해야 합니다.
