대구지방법원 2025타경8039. 대구광역시 동구 효목동 진로이스트타운 109동 105호, 전용면적 84.90㎡의 1층 아파트입니다. 소유자는 배근혜와 최재형으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2025년 5월 7일 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했고, 2026년 11월 5일 매각기일의 최저가는 19,106,000원입니다.

표면상 최저가는 감정가의 8.24%에 불과합니다. 하지만 이 가격만 보고 입찰하면 중대한 계산 착오가 발생합니다. 이 물건에는 2019년 7월 26일 전입·확정일자를 갖춘 임차인이 존재하며, 말소기준권리인 2022년 3월 2일 근저당권보다 권리 발생 시점이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 중요한 숫자는 19,106,000원이 아닙니다. 낙찰대금과 인수보증금을 합친 220,743,908원입니다. 이 금액이 실제 주택 매수 비용 판단의 출발점이고, 여기에 취득 관련 비용이나 명도 과정의 추가 부담이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다

이 사건의 핵심은 등기 순서와 임차인의 전입 시점이 다르다는 점입니다. 말소기준인 을구 12번 근저당권은 2022년 3월 2일 설정됐습니다. 이에 앞서 서애리는 2019년 7월 26일 전입·점유를 개시하고 확정일자까지 갖추었습니다. 따라서 선순위 대항력이 인정되는 임차인입니다.

2023년 11월 10일 등기된 을구 13번 임차권등기는 근저당권보다 늦게 등기됐지만, 이것만으로 임차인의 선순위 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 임차보증금의 배당 후 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임차인 서애리는 전유부분 전체를 대상으로 220,000,000원의 임대차보증금을 신고한 주거 임차인입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2019년 7월 26일이며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다.

② 가격 분석 — 1,910만원이 아니라 약 2.21억원

현재 최저매각가는 19,106,000원입니다. 하지만 실제 취득 부담을 계산하려면 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액과, 배당받지 못해 매수인에게 남는 보증금을 함께 계산해야 합니다.

이 금액이 보증금 220,000,000원보다 743,908원 높은 이유는 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문입니다. 매각대금 가운데 집행비용으로 배분된 부분은 임차인 보증금 변제에 사용되지 않아, 실질취득액이 보증금보다 약간 높아지는 것입니다.

회차별 취득비용 시나리오

각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저매각가와 예상 인수보증금의 합계입니다. 추가 유찰 회차는 가정이며, 실제 낙찰가·집행비용·배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 회차에서 추가로 두 차례 유찰된다고 가정해도 최저매각가가 19,106,000원에서 9,361,940원으로 내려가는 동안, 임차인 인수액은 201,637,908원에서 211,206,575원으로 증가합니다. 실질취득액은 220,743,908원에서 220,568,515원으로 소폭 변할 뿐입니다.

감정가 232,000,000원과 실질취득액 사이에는 차이가 있지만, 감정가는 현재 시장에서 실제 거래되는 가격을 보장하지 않습니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 1층이라는 개별 조건까지 반영한 가격 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,106,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 경우, 매각대금에서는 먼저 집행비용을 차감하고 남은 금액이 선순위 임차인의 보증금 변제에 사용됩니다. 임차인에게 배당하고 나면 근저당권자와 일반 후순위 채권자에게 돌아갈 배당재원은 없습니다.

집행비용 743,908원은 매각가의 약 3.9%를 적용한 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 표시했으며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

세금·압류 및 기타 권리 위험

이 물건에는 말소기준권리 이후 여러 건의 압류와 가압류가 등록되어 있습니다. 국민건강보험공단, 국세 관련 기관, 대구광역시 수성구 및 동구 등 공적 채권자의 압류가 확인되며, 특히 국세·지방세 관련 배당순위에 주의해야 합니다.

또한 2022년 3월 2일 설정된 김덕만 명의 근저당권은 2023년 3월 20일 주식회사스마일자산관리, 2023년 4월 28일 주식회사비엔핀테크대부로 이전된 이력이 있습니다. 근저당권의 현재 권리자 및 확정 채권액은 최신 등기와 채권계산서를 통해 확인해야 합니다. 이 권리의 양도 이력 자체가 임차인의 선순위 대항력보다 우선하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 대구광역시 동구 효목동 효목고가네거리 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·동구청·대구아양초등학교 등이 형성된 지역으로, 생활편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 도시철도 1호선과 시내버스 정류장이 위치해 대중교통 및 차량 접근성이 편리한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 12층 건물 중 1층 세대이며, 전용면적은 84.90㎡입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스보일러 난방 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 부정형의 아파트부지입니다. 북측과 북동측, 남측 및 남동측의 도로에 접하고 있습니다. 일부 토지에는 도로 관련 제한과 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 교통여건은 검토 요소지만, 1층 세대라는 특성과 장기간 반복 유찰, 선순위 임차보증금 인수 구조를 함께 고려해야 합니다. 매각 최저가만으로 실제 매매시장 대비 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

이 사건은 입지보다 권리 구조가 투자 판단을 좌우하는 사례입니다. 실제 거래가격이 약 2억2천만원의 실질취득 비용을 충분히 뒷받침하지 못한다면, 감정가보다 낮은 금액에 취득하더라도 경제적 이익이 없거나 손실이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 기준으로 자금 계획. 낙찰대금 19,106,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 현재 예상 인수액 201,637,908원을 합산한 220,743,908원을 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인의 대항력과 임차권등기 확인. 서애리의 전입·확정일자 2019.07.26, 임차권등기 2023.11.10, 보증금 220,000,000원과 배당요구 사실을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 후 인수액 확정. 집행비용·우선 배당채권·당해세 등에 따라 임차인 실제 배당액이 바뀔 수 있습니다. 그에 따른 보증금 인수액 변동을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 임차인 실제 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 거주 여부, 실제 점유자, 보증금 반환 및 인도 협의 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다. 단순히 경매 매각으로 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 즉시 명도가 가능하다고 보아서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 검토. 진로이스트타운 동일·유사 면적의 최근 12개월 거래, 가장 최근 거래, 1층 거래가격과 시장 추세를 확인해야 합니다. 실질취득액 약 2억2천만원을 실제 거래가격과 비교하지 않으면 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
• 세금·압류 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국세·지방세 관련 압류, 법정기일과 배당우선순위, 당해세 여부를 검토해야 합니다.
• 공동소유 및 근저당 이전 이력. 배근혜와 최재형의 각 2분의 1 지분, 을구 12번 근저당권의 이전 이력 및 현재 권리관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 체납관리비, 취득 관련 비용, 점유자 인도와 수리·정비 비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 8회 또는 9회 유찰되더라도 실질취득 부담은 약 2억2천만원으로 유지되는 시나리오입니다. 낙찰가 하락만을 근거로 입찰 적기를 판단하지 않아야 합니다.
• 매각 전 원본 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 배당요구 및 세금 관련 자료를 최신 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 1,910만원, 취득 부담은 2.21억원”

이 물건의 특징은 극단적인 유찰 횟수와 낮은 최저매각가입니다. 감정가 232,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 19,106,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.

그러나 실제 매수인에게 남는 보증금 부담이 핵심입니다. 임차인 서애리는 말소기준 근저당권보다 앞선 2019년 7월 26일 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서는 보증금 220,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가를 기준으로 예상 인수액은 201,637,908원, 실질취득 부담은 220,743,908원입니다. 향후 8회·9회 유찰을 가정해도 전체 취득 부담은 거의 동일한 수준입니다. 최저가가 낮아진다고 해서 경제적 취득원가도 같은 비율로 줄어들지 않습니다.

실거래 시세 대비 유리한 가격이라는 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 여기에 반복 유찰, 다수 압류, 임차인 배당 및 명도 확인 부담이 겹칩니다. 최근 거래가격이 실질취득액을 충분히 상회한다는 검증이 없다면 적극적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.