대구지방법원 2025타경8039. 대구 동구 효목동 진로이스트타운 109동 1층 105호, 전유면적 84.90㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 최재형과 배근혜로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 표면적으로는 감정가 232,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 79,576,000원까지 내려온 물건입니다.
그러나 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 서애리는 2019.07.26 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022.03.02 근저당권보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각대금에서 보증금 220,000,000원을 전액 회수하지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 45-1 진로이스트타운 제109동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.90㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 12층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 최재형 2분의 1 · 배근혜 2분의 1 (2003.06.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 241,921,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.02 설정된 김덕만 명의의 채권최고액 340,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사스마일자산관리와 주식회사비엔핀테크대부로 순차 이전됐습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정 및 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기가 2023.11.10에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 권리가 후순위가 되는 것은 아닙니다. 서애리의 전입·점유·확정일자는 모두 2019.07.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 표시는 소멸하더라도 미배당 보증금에 대한 대항력은 남아 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서애리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2019.07.26 / 2019.07.26 | 有 | 有 | 아님 |
서애리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 77,743,632원만 배당받는 것으로 계산됩니다. 보증금 부족액 142,256,368원은 매수인 인수 대상입니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,576,000원 | 142,256,368원 | 221,832,368원 | 95.6% |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 165,699,458원 | 221,402,658원 | 95.4% |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 | 182,109,620원 | 221,101,860원 | 95.3% |
낙찰가가 79,576,000원에서 38,992,240원으로 절반 이하로 내려가도 실질취득액은 221,832,368원에서 221,101,860원으로 약 730,000원 줄어드는 데 그칩니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 미배당이 대부분 흡수하기 때문입니다. 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것과 가격 메리트가 커지는 것이 거의 연결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,832,368원 | - |
| 1. 임차인 서애리 보증금 | 220,000,000원 | 77,743,632원 | 142,256,368원 |
| 2. 2022.03.02 근저당권 | 340,000,000원 | 0원 | 340,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,842,698원 | 0원 | 6,842,698원 |
| 4. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 241,921,643원 | 0원 | 241,921,643원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 현재 계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되며, 후순위 권리자와 신청채권자는 배당받지 못합니다. 임차인의 미배당액 142,256,368원은 매수인 인수로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효목고가네거리 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·동구청 및 대구아양초등학교 등으로 형성돼 있습니다. 생활편의시설 접근성과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 지하철 1호선과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브 12층 건물 중 1층으로, 위생·급배수·소방·승강기 및 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 아파트 부지이며, 자체는 평탄하게 조성된 3필지 일단의 부정형 토지입니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함되고 일부 도로에 접하거나 저촉됩니다. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하철 1호선과 간선도로 접근은 장점이지만, 1층이라는 개별 조건과 220,000,000원 임차보증금 인수 구조가 일반 매수자의 자금조달과 재매각 판단에 부담으로 작용할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총취득액 확인. 현재 기준 입찰가 79,576,000원과 인수액 142,256,368원을 합산한 221,832,368원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 당해세에 따라 서애리의 배당액과 매수인 인수액이 달라지므로 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 임차인보다 먼저 배당될 금액이 있는지 검토해야 합니다.
- 임차권자와 명도 조건 확인. 보증금 미회수 임차인은 잔액을 변제받을 때까지 대항할 수 있으므로, 실제 점유 여부와 인도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 현장 시세 대조. 감정가 대비 실질취득액이 95.6%이므로 같은 단지·동일 면적의 최신 거래와 매물 호가가 221,000,000원대를 충분히 웃도는지 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 채광·사생활·소음·습기·수리 상태를 현장에서 확인하고 가격에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세채권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가지만, 총비용은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 79,576,000원까지 내려왔습니다. 그러나 서애리의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 미배당액 142,256,368원이 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 221,832,368원으로 감정가의 95.6%입니다.
한 차례, 두 차례 더 유찰돼도 결과는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 약 221,000,000원대로 유지됩니다. 여기에 당해세가 먼저 차감되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 표면 최저가는 파격적이지만 실질 가격은 감정가에 가깝고, 권리구조는 고난도입니다. 현장 시세가 실질취득액을 충분히 상회한다는 근거와 세금 우선순위 확인이 없다면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.