345,463,000원
대구지방법원 2025타경8048. 칠곡군 석적읍 중리 157-26의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도에는 단독주택·제1종근린생활시설이 포함돼 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 실제 전체는 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있습니다. 1층부터 4층까지 다가구주택으로 쓰이고, 4층에는 제시외 다용도실도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2022.06.22 설정된 북성새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 임차권과 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 시점보다 중요한 것은 각 임차인의 주민등록·점유·확정일자입니다. 특히 장성완은 주민등록일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 자료이고, 반대로 기사항전은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8048 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 157-26 · 경상북도 칠곡군 석적읍 북중리5길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 단독주택(다가구주택) · 1층~4층 다가구주택 |
| 토지 | 308.6㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 임정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 705,025,600원 / 345,463,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 256,244,920원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.22 북성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.22
등기부상 과거 송현새마을금고·인동새마을금고·하나은행 근저당과 여러 전세권은 이미 말소돼 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 을구 16번 북성새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 충남신용보증재단 가압류, 북성새마을금고 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이세은 | 105호 | 2025.03.10 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시환 | 106호 | 2022.10.28 | 2022.12.07 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이승혁 | 203호 | 2023.12.26 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN DUY DUONG | - | 2024.03.07 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 2층 북동쪽 약40㎡(205호) | 2023.07.31 | 2023.07.31 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 장성완 | 2층 101호 43㎡ | 2020.08.29 | 2022.09.02 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
| 남가혜 | 3층 201호 43㎡ | 2022.12.07 | 2022.12.07 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 한덕인 | 4층 301호 43㎡ | 2023.02.24 | 2023.01.05 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장성완 임차권의 주민등록일은 2025.04.04 경정등기를 통해 2022.08.29에서 2020.08.29로 경정된 내용이 반영돼 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,636,482원 |
| 1. 임차인 장성완 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 북성새마을금고 | 300,000,000원 | 229,826,518원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 64,934,936원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,636,482원과 대항력 있는 장성완 보증금 110,000,000원을 먼저 반영한 뒤 북성새마을금고에 229,826,518원이 배당됩니다. 채권총액 364,934,936원 중 채권자 배당액은 229,826,518원으로 135,108,418원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 49% | 345,463,000원 | 229,826,518원 | 135,108,418원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 39% | 276,370,400원 | 161,701,214원 | 203,233,722원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 31% | 221,096,320원 | 107,200,972원 | 257,733,964원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자 북성새마을금고의 회수액은 229,826,518원 → 161,701,214원 → 107,200,972원으로 감소하고, 채권 미배당은 135,108,418원 → 203,233,722원 → 257,733,964원으로 커집니다. 다만 제공된 세 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 석적읍 중리 소재 중리성당 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 308.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 456,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와 실제 이용상태는 실제 전체 다가구주택으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계 원본 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 장성완 배당 여부 재확인. 대항력 있는 임차인이므로 실제 배당액이 110,000,000원 전액인지 배당요구·배당순위·세금 등을 포함해 최종 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 계획. 여러 호실에 임차·점유자가 확인되는 다가구주택이므로 낙찰 후 각 호실의 인도·명도 일정을 따로 산정해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 실제 매매가·수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 결과를 바꿀 수 있으므로 최종 배당순위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차관계가 먼저”
이 사건은 감정가 705,025,600원에서 4회 유찰돼 최저가가 345,463,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 시세 자료가 없어 그것이 시장가 대비 할인인지는 확인되지 않습니다. 권리에서는 말소기준 이후 권리 대부분이 소멸하고 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원이라는 점이 긍정적입니다.
다만 다가구주택 특성상 임차·점유관계가 복잡합니다. 장성완은 대항력이 있으나 현재 회차에서 보증금 전액 배당으로 계산되고, 다른 확인된 임차인들은 말소기준 이후 전입입니다. 가장 중요한 변수는 전입일·보증금이 확인되지 않은 기사항전입니다. 따라서 이 물건은 가격은 49%까지 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝난 물건이 아닙니다. 입찰 판단의 순서는 할인율이 아니라 미상 점유관계 확인이 먼저입니다.
