인수 0원 가정의 전제는 ‘대항력 임차인 전액배당’ — 칠곡 석적읍 다가구주택·토지

대구지방법원 2025타경8048. 칠곡군 석적읍 중리 157-26의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도는 ‘단독주택, 제1종근린생활시설’이지만 실제 전체 이용상태는 다가구주택이며, 4층의 제시외 다용도실도 일괄매각에 포함됩니다. 토지는 대 308.6㎡, 제1종일반주거지역이고 현재 소유자는 임정숙입니다.

권리분석의 중심은 2022년 6월 22일 설정된 북성새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 이보다 앞선 송현새마을금고 근저당권과 다수 전세권, 인동새마을금고·하나은행 근저당권은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 등기만 보고 선순위 인수권리로 단정해서는 안 됩니다. 반대로 임차인 장성완은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 선순위 등기의 말소 여부가 핵심

2006년 송현새마을금고 근저당권과 2006~2009년 설정된 전세권들은 설정일만 보면 북성새마을금고보다 앞섭니다. 그러나 송현새마을금고 근저당권은 2017.02.02, 한창식·황장숙·홍성화·신진호·영도아이테크의 전세권은 2007.01.31부터 2011.09.20 사이에 각각 말소됐습니다. 인동새마을금고 근저당권은 2019.06.21, 하나은행 근저당권은 2022.06.23 말소됐습니다.

따라서 현존하는 말소기준권리는 2022.06.22 북성새마을금고 근저당권으로 보는 구조입니다. 이후의 임차권등기, 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 장성완은 임차권등기일이 아니라 전입일 2020.08.29를 기준으로 대항력이 인정되는 자료이므로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1명, 보증금 미상 4명

* 장성완은 현재 매각가 705,025,600원에서 보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 인수액을 0원으로 표시했습니다. 실제 배당액이 보증금에 미달하면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

동일·유사 다가구주택의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 705,025,600원의 가격 메리트를 객관적으로 판정할 근거가 부족합니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없고, 토지 308.6㎡와 4층 다가구주택의 임대수익, 공실, 수선비 및 실제 호실별 보증금을 별도로 조사해야 합니다.

현재 회차의 매수인 실질취득액은 인수 0원 가정 시 705,025,600원입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 564,020,480원, 4회 유찰 시 451,216,384원이지만, 매각가 하락은 채권자 미배당을 각각 931,440,402원, 1,043,116,457원으로 확대합니다. 다만 장성완 보증금은 각 시나리오에서도 인수 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 705,025,600원 가정)

총 채권액 1,377,420,677원 중 예상배당 585,575,344원, 미배당 791,845,333원입니다. 다만 표에 포함된 송현새마을금고 근저당, 과거 전세권 및 인동새마을금고 근저당은 등기부상 후속 말소 기록이 있으므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 당해세와 최우선변제 등도 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠곡군 석적읍 중리 소재 중리성당 북동측 인근으로, 단독주택과 다가구주택이 형성된 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 1층부터 4층까지 실제 다가구주택으로 이용되고 있으며, 4층에는 경량철골조 판넬지붕의 제시외 다용도실이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 공시지가 456,100원/㎡이며 가축사육제한구역과 아람유치원 상대보호구역에 해당합니다.
• 환금성. 다수 호실을 가진 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 개별 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 임대현황과 수익률 검증이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 확인. 송현새마을금고 근저당, 전세권 5건, 인동새마을금고 및 하나은행 근저당의 말소등기가 최신 등기에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 배당표 재산정. 과거 말소권리를 제외한 실제 배당순위와 장성완 보증금 110,000,000원의 전액배당 여부를 채권계산서·배당요구서로 검증하세요.
• 호실별 임대차 조사. 성명 확인 점유·임차 관계 8명과 각 호실의 실제 점유자, 계약기간, 보증금, 월세 및 퇴거 여부를 대조하세요.
• 보증금 미상 4명. 이세은, 이시환, 이승혁, NGUYEN DUY DUONG의 임대차계약서와 보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력 여부와 별개로 다수 호실을 인도받는 과정에서 개별 협의와 명도비용이 발생할 수 있습니다.
• 제시외 건물. 4층 다용도실이 일괄매각 대상에 포함되므로 현황, 면적, 사용상태와 가치 반영 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 응찰하지 말고, 주변 다가구 매매사례와 호실별 임대수익·공실·수선비를 조사하세요.
• 매각 진행상태. 매각기일이 2026.07.08로 기재되어 있으므로 매각 결과, 변경 또는 재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 결론이 아니라 조건부 계산”

이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 결론은 대항력 있는 장성완의 보증금 110,000,000원이 전액 배당된다는 전제 위에 서 있습니다. 동시에 성명이 확인되는 점유·임차 관계가 8명이고, 보증금 미상 점유자가 4명이며, 이미 말소된 과거 권리가 배당표에 포함된 불일치도 존재합니다.

가격 측면에서도 동일·유사 실거래 자료가 없어 최저가 705,025,600원이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 토지와 4층 다가구주택, 제시외 건물을 일괄 취득하는 저환금성 자산이라는 점까지 고려하면, 이 사건은 권리와 배당을 원본으로 다시 맞춘 뒤 임대수익으로 가격을 검증해야 하는 고난도 물건입니다. 결론은 인수 0원 가정, 그러나 입찰 판단은 보류입니다.