대구지방법원 2025타경8051. 대구 동구 지묘동 LH뉴웰시티 313동 1101호 아파트입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 6회 유찰되어 최저매각가는 29,413,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김나은은 임대차계약일과 확정일자가 2021.05.06., 전입신고와 점유개시가 2021.05.28.이며, 2023.07.21. 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.05.19.이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 매각대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족액은 소멸하지 않고 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 1386 엘에이치뉴웰시티 제313동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 평형 59.99㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건 중 11층 |
| 소유자 | 이정우 (2018.12.26. 매매, 거래가액 244,700,000원 · 2021.06.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 29,413,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,208,462원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28. | 2021.05.06. | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김나은은 보증금 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 낙찰대금 자체가 보증금보다 훨씬 작습니다. 우선변제권이 있다는 사실은 미배당 잔액의 인수를 없애지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 29,413,000원 | 221,516,434원 | 250,929,434원 |
| 7회 유찰 시 | 20,589,100원 | 230,181,504원 | 250,770,604원 |
| 8회 유찰 시 | 14,412,370원 | 236,247,053원 | 250,659,423원 |
낙찰가가 29,413,000원에서 14,412,370원으로 내려가도 인수액은 221,516,434원에서 236,247,053원으로 증가합니다. 결국 총비용은 계속 250,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 최저가가 감정가의 12.2%라는 수치는 이 사건의 실제 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균과 최신 거래보다 높다
LH뉴웰시티 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 240,458,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 234,500,000원이며, 최근 거래 범위는 220,000,000원~260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 234,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 11 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 240,458,333원 |
현재 회차 실질취득 250,929,434원은 최근 12개월 평균보다 10,471,101원 높고, 최신 거래 234,500,000원보다 16,429,434원 높습니다. 최근 평균의 104.4%, 최신 거래의 107.0%이므로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,434원 |
| 1. 임차인 김나은 보증금 | 250,000,000원 | 28,483,566원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,208,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 매각대금에서 28,483,566원을 배당받고, 보증금 부족분 221,516,434원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 276,208,462원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지묘초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·공원·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. LH뉴웰시티는 1,812세대이며 2021.02.02. 준공됐습니다. 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건의 11층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당하며 공시지가는 1,535,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 미배당 임차보증금을 더해 판단해야 합니다. 현재 기준 총액은 250,929,434원입니다.
- 임차보증금 인수. 김나은의 보증금 250,000,000원 중 실제 배당액을 제외한 잔액을 매수인이 부담합니다.
- 추가 유찰 착시. 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 250,000,000원 부근입니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 240,458,333원과 최신 거래 234,500,000원을 기준으로 총비용을 비교해야 합니다.
- 임차권 및 점유. 임차권등기와 실제 인도 상태, 배당절차 후 보증금 잔액 및 명도 조건을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,941만원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 6회 유찰로 최저매각가가 29,413,000원까지 낮아졌지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 221,516,434원을 인수해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 250,929,434원으로 최근 12개월 평균 240,458,333원보다 높고, 최신 거래 234,500,000원도 웃돕니다.
7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총액은 250,000,000원 부근에 유지됩니다. 따라서 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조도 아닙니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 가격은 저가, 실제 부담은 고가. 입찰 판단은 반드시 인수액을 포함한 총비용으로 해야 합니다.
