대구지방법원 2025타경8135. 경산시 중산동 ‘중산하늘채더퍼스트’ 단지 내 502(근린생활시설-2)동 34호 구분상가입니다. 공부상 층은 지1층이지만 실제로는 노변 기준 1층입니다. 면적은 37.7094㎡이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김민정 씨는 2019.11.26. 매매를 원인으로 거래가액 215,600,000원에 취득했고, 2021.06.15. 소유권이전과 함께 중소기업은행에 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 2021.06.15. 중소기업은행 근저당이며, 이후 2025.05.16. 같은 은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 없습니다. 다만 등기상 인수 권리가 없다는 것과 영업·점유·임대차 확인이 끝났다는 것은 다른 문제입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중산동 693 중산하늘채더퍼스트 제502(근린생활시설-2)동 제지1층 제34호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설(구분상가) · 37.7094㎡ · 공부상 지1층, 노변 기준 1층 |
| 소유자 | 김민정 (2019.11.26. 매매, 거래가액 215,600,000원 · 2021.06.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 138,327,268원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 소유자 김민정 씨입니다. 2025.05.16. 중소기업은행이 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 가압류·압류 등 별도의 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 해석 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
현재 최저매각가는 49,392,000원으로 감정가 144,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 제공된 최근 거래 12건은 전용 84.65㎡·84.84㎡·113.12㎡ 아파트 거래이며, 대상 상가 37.7094㎡와 면적도 용도도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 용도·전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 아파트 84.84㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 아파트 84.84㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 아파트 84.65㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 아파트 84.65㎡ | 3 | 509,500,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 5 | 517,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 113.12㎡ | 27 | 655,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 24 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 19 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 아파트 84.65㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 아파트 표본 | 12건 | 535,125,000원 |
아파트 거래의 최저가는 490,000,000원, 평균은 535,125,000원, 최고가는 655,000,000원입니다. 그러나 이를 대상 상가의 감정가나 최저가와 나란히 놓아 “시세의 9.2%이므로 싸다”고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 용도와 면적이 다른 거래를 분모로 사용했기 때문입니다. 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근의 유사 면적 근린생활시설 매매가·임대료·공실률을 확보한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,289,056원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 48,102,944원 |
| 근저당 미배당 | - | 107,897,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
중소기업은행은 채권최고액 156,000,000원 중 48,102,944원을 배당받는 것으로 계산되며 107,897,056원이 미배당됩니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 107,897,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 122,447,939원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,202,080원 | 23,366,443원 | 132,633,557원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 중산하늘채더퍼스트 502(근린생활시설-2)동의 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 구분상가로 외벽은 화강석마감 등, 내벽은 석고보드·몰탈 위 페인팅마감 등, 바닥은 아스타일마감, 창호는 새시창호입니다.
- 층 표시. 공부상 지1층이지만 실제 노변 기준으로는 1층입니다. 현장 접근성과 가시성은 직접 확인해야 합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통·도로. 차량 출입이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 단지 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 2차선 및 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
- 토지계획. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,184세대 단지 내 근린시설이지만 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 주거용 아파트보다 수익성·공실·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확보. 아파트 거래가 아닌 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 매매사례를 확인하고 면적·노출도·층·업종 조건을 맞춰 비교하세요.
- 임대수익 검증. 현재 점유자, 임대차계약, 보증금, 월차임, 관리비, 부가가치세 및 공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록 현황과 실제 영업자를 확인해 명도비용과 인도 시기를 계산해야 합니다.
- 노변 기준 1층 확인. 공부상 지1층과 실제 노변 기준 1층이라는 특성이 출입구 위치·가시성·동선에 어떤 영향을 주는지 직접 점검하세요.
- 상가 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담, 장기수선·상가 관리규약 및 업종 제한을 관리주체에 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 공실, 임대료 수준, 상권 동선, 내부 상태 및 업종 수요를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 상가의 수익성이 먼저”
등기만 보면 중소기업은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원인 단순한 구조입니다. 하지만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 상가 가치와 점유관계에 있습니다. 감정가 144,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 49,392,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 근린생활시설 실거래가 없고 임대관계도 미상입니다.
단지 아파트 평균 거래가 535,125,000원은 대상 상가와 용도·면적이 달라 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류입니다. 동일 상가 매매사례, 실제 임대료, 공실 여부, 관리비와 명도조건을 확인해 예상 수익이 현재 최저가를 정당화하는지를 먼저 계산해야 합니다.
