대구지방법원 2025타경8208. 수성구 범어동 범어더리브스퀘어 1층 123호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 조사일 현재 공실입니다. 감정가 122,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 41,846,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 매각 범위입니다.
등기상 123호는 박철환·배성근·이명자·정정현의 공유이고, 이번 경매는 이명자 지분 69.7분의 18.834에 관한 강제경매입니다. 낙찰자는 123호 전체를 단독으로 취득하는 것이 아니라 다른 공유자들과 함께 소유하게 됩니다. 따라서 최저가를 전체 점포의 취득가격처럼 보거나, 낙찰 직후 점포 전체를 자유롭게 사용·처분할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2262 범어더리브스퀘어 제1층 제123호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 123호 |
| 공유자 | 박철환 21.146/69.7 · 배성근 13.2/69.7 · 이명자 18.834/69.7 · 정정현 16.52/69.7 |
| 매각대상 | 이명자 지분 18.834/69.7 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박철환 / 77,247,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보이지만 현재 인수액은 0원
이 등기부는 과거 가압류와 강제경매 기입이 많아 첫인상이 매우 복잡합니다. 그러나 오흔태 지분에 설정됐던 갑구 2·3·6번 가압류와 13번 강제경매는 2024.02.14 매각을 원인으로 2024.02.21 말소됐고, 그 지분은 배성근에게 이전됐습니다. 그 밖에도 여러 가압류와 경매개시결정이 해제·취하·매각을 원인으로 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2024.02.26 박철환의 이명자 지분 가압류 69,501,539원입니다. 2025.05.26 이 가압류가 본압류로 이행돼 현재 사건의 강제경매가 시작됐으며, 데이터상 말소기준권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없고 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 122,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가는 41,846,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이고, 한 차례 더 유찰되면 29,292,200원, 다섯 차례 유찰 시 20,504,540원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 41,846,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 29,292,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 20,504,540원 | 0원 |
다만 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 일반적인 전체 소유권 매각이 아니라 공실 판매시설의 공유지분입니다. 지분의 실제 가치는 점포 전체 가치뿐 아니라 다른 공유자와의 협의 가능성, 사용·수익 구조, 공유관계 해소 비용과 재매각 가능성에 크게 좌우됩니다. 세 차례 유찰 자체도 시장이 이러한 불확실성을 가격에 반영하고 있다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당·결과 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 매각가의 2.8% 추정 | 1,153,228원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신천시장정비사업조합 | 367,448,217원 | 40,692,772원 |
| 기재 채권 총액 | 9,212,994,407원 | 40,692,772원 |
| 채권자 미배당 | - | 9,172,301,635원 |
| 신청채권 청구 | 77,247,628원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,153,228원을 제외한 40,692,772원이 선순위 배당 항목에 소진되고 소유자 잔여는 없습니다. 채권자 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당으로 회수되지 못하는 채권액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 중앙고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지, 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구 지하철 2호선 대구은행역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 15층 건물 중 1층 판매시설이며 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 동측과 남서측 왕복 4차선, 북측 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·시장정비구역이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 ㎡당 3,615,000원입니다.
- 환금성. 역세권과 도로 접근성은 장점이지만 판매시설 공유지분이라는 구조 때문에 일반적인 단독소유 상가보다 매수층이 좁고, 재매각 과정도 길어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 취득 대상은 123호 전체가 아니라 이명자 지분 18.834/69.7입니다. 입찰가를 전체 점포 가격과 혼동하지 마세요.
- 공유자 우선매수. 공유자가 1회 우선매수신고를 할 수 있으므로 외부 입찰자의 최고가 제시가 곧 최종 취득을 의미하지 않습니다.
- 점유·사용 협의. 조사일 현재 공실이지만 낙찰 후 점포 전체를 단독으로 사용할 수 있는지, 관리·수익·임대에 관한 공유자 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유관계 해소 비용. 다른 공유자 지분 매입 가능성, 협의분할 가능성, 장기 보유 시 비용과 재매각 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 공용부분 관리비와 장기 체납액, 관리규약상 의결권·사용 제한 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당 9,172,301,635원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 공유자 우선매수 신고 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 지분 구조가 먼저다”
감정가 122,000,000원짜리 물건이 41,846,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 확인된 임차인이 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰자가 취득하는 것은 범어더리브스퀘어 1층 123호 전체가 아니라 이명자 지분 18.834/69.7입니다. 나머지 공유자 세 명의 지분은 존속하고, 공유자는 우선매수권을 1회 행사할 수 있습니다. 판매시설은 현재 공실이며 세 차례 유찰됐지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론낼 수도 없습니다.
권리 인수는 0원, 소유 구조의 부담은 큼. 이 사건은 낮은 최저가에 끌려 들어가기보다 공유자 협의 가능성, 점포 사용계획과 지분의 최종 출구를 먼저 확보한 뒤 입찰가를 정해야 하는 고난도 지분경매입니다.
