대구지방법원 2025타경8257. 수성구 황금동 810-10 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 물건 표시는 연립/다세대와 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 여러 호실에 임차·점유 관계가 확인됩니다.

권리의 기준점은 2015년 11월 10일 설정된 팔공새마을금고 근저당권 310,000,000원입니다. 이후 등기된 주택임차권, 전세권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

다만 인수액 0원은 곧바로 명도가 쉽다는 뜻은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차 관계도 있습니다. 특히 임차인 이다영은 강제경매 채권자와 동일한 이름으로 확인되며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 주의사항도 있어 원본 서류와 실제 계약관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2015.11.10. 팔공새마을금고 근저당권 310,000,000원입니다. 이 근저당권보다 앞선 인수권리는 확인되지 않습니다. 장영조의 전세권은 말소기준 이후 설정됐다가 2021년 해지로 이미 말소됐고, 이다영·유지혜의 주택임차권과 김혜진의 전세권도 모두 말소기준 이후 권리입니다.

2025년 이다영의 강제경매개시결정, 2026년 팔공새마을금고의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 9명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 등재된 실제 임차·점유 관계는 9명입니다. 전입일은 모두 2015.11.10. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 관계가 있어 우선변제 여부와 배당 범위는 원본 명세서·계약서로 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 미확인

감정가는 1,290,325,450원, 현재 최저매각가는 632,260,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 632,260,000원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 감정가 할인율과 시장가 할인율은 다른 개념입니다.

다가구주택은 호실별 임대차, 건물 상태, 제시외 건물, 토지 가치와 수익구조에 따라 적정가격이 크게 달라집니다. 인근 다가구·다세대 거래, 토지가격, 예상 임대수입과 공실·수선비를 함께 검토해야 현재 최저가의 실제 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 632,260,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여액은 58,319,476원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 황금초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 3호선 역사가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 외벽은 화강석 타일과 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 바닥 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 211.6㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,670,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역과 상대보호구역 사항이 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
• 환금성. 다가구주택은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 다수 임차·점유 관계와 임대수익·명도비용에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 대조. 9명의 호실·점유범위, 실제 거주 여부, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 명세서·현황조사서·계약서로 다시 확인하세요.
• 이다영 관계 검증. 임차권등기, 강제경매 신청채권과 실제 보증금 지급관계를 대조해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하세요.
• 김혜진 권리 확인. 203호 점유관계와 등기된 전세권 120,000,000원의 계약범위, 배당요구와 실제 인도 상태를 확인하세요.
• 명도비용 산정. 대항력은 없지만 점유자가 다수이므로 호실별 인도명령 가능 여부, 이사 협의비와 예상 소요 절차를 응찰가에 반영하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 향후 유지·철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 없이 감정가 49%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 인근 토지와 다가구주택 거래·임대수익·수선비를 기준으로 가격 상한을 정하세요.
• 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 접수된 권리와 조세채권을 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 명도와 가격

이 사건은 2015년 팔공새마을금고 근저당권이 명확한 말소기준이고, 이후의 임차권·전세권· 경매개시결정·압류가 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하므로, 등기상 인수 위험은 낮습니다.

그러나 다가구주택 전체와 토지를 일괄매각하며 임차·점유 관계가 9명입니다. 보증금 미상, 배당요구 확인 필요, 이다영 관계인 가능성, 제시외 건물과 다수 명도라는 실무 변수가 남습니다. 또 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리는 소멸형이지만 현장과 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 실질취득액 632,260,000원에 호실별 명도비용, 수선비와 임대수익을 반영한 뒤 시장가보다 충분한 안전마진이 확인될 때만 접근하는 것이 타당합니다.