대구지방법원 2025타경8283. 대구 동구 신기동 반야월종합시장 북측의 대지와 근린생활시설 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 부동산중개사무소·방·기타 용도로 이용되는 부분과 소매점으로 구성돼 있으며, 일부 또는 전부가 공실입니다. 토지는 중심상업지역의 53㎡ 대지이고, 동측 일부는 반야월종합시장 통로로 이용되고 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 297,943,920원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 102,196,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 가격표보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 공부상 4동인 건물이 실제로는 2동이고, 공부상 구조와 현황 구조도 다르며, 건물 상당 부분이 매각 주소가 아닌 신기동 174-4번지에 걸쳐 있는 것으로 조사됐습니다. 정확한 지적경계와 건물 위치는 측량이 필요하고, 매각물건명세서에도 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 178-2 · 대구광역시 동구 반야월로 134 |
| 물건종류 | 대지 + 토지·근린생활시설 건물 일괄매각 |
| 토지 | 53㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업용 · 평지·부정형 · 중로 한 면 접면 |
| 건물 이용상태 | 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) 및 제1종근린생활시설(소매점) · 중개사사무소·방·기타 용도·공실 |
| 소유자 | 주식회사영양산업개발 (2017.12.27. 매매, 2017.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 297,943,920원 / 102,196,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 1,983,791,387원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 재확인이 필요하다
2005년 이수원 전세권 50,000,000원은 2009.04.10. 해지로 말소됐고, 2009년 삼원신용협동조합 근저당 42,000,000원도 2009.09.11. 해지로 말소됐습니다. 2017년 다사새마을금고 근저당 180,000,000원은 2022.08.23. 해지됐으며, 같은 날 송현새마을금고 명의로 채권최고액 2,100,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정돼 있습니다.
2024년부터 대구광역시·수성구·국 명의의 압류가 차례로 등기됐습니다. 이 가운데 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로, 후순위 채권의 실제 배당액은 아래 계산보다 줄어들 수 있습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희숙 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일은 2021.07.19.이고 배당요구는 2025.07.30. 접수됐습니다. 산정된 말소기준일 2004.12.16.을 적용하면 후순위여서 대항력이 없는 것으로 분류되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 현황과 공부의 차이 — 이 사건의 핵심
- 건물 동수. 공부상 4동의 건물이나 실제 현황은 2동입니다.
- 건물 구조. 공부상 부록·목조 스레트·세와지붕으로 기재된 부분이 실제로는 목조 및 블럭조 강판지붕입니다.
- 건물 위치. 공부상 신기동 178-2 소재이나 상당 부분이 신기동 174-4에 걸쳐 소재합니다.
- 법정지상권. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 시장 통로. 토지 동측 일부는 나지 상태로 반야월종합시장 통로로 이용되고 있습니다.
- 측량 필요. 정확한 토지 지적경계와 건물 소재 위치는 측량이 필요합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 102,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,744원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 7,370,000원 | 7,370,000원 |
| 3. 전세권 · 이수원 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 삼원신용협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 5. 근저당 · 다사새마을금고 | 180,000,000원 | 595,256원 |
| 6. 근저당 · 송현새마을금고 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,379,370,000원 중 채권자 배당액은 99,965,256원, 미배당액은 2,279,404,744원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 주변 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 이미 3회 유찰됐고, 근린생활시설 일부가 공실이며, 건물 위치·경계·법정지상권 문제가 겹쳐 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,196,000원 | 34.3% | 2,279,404,744원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 71,537,200원 | 24.01% | 2,309,520,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,076,040원 | 16.81% | 2,330,595,329원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반야월종합시장 북측 노선상가지대로, 근린상가와 업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측으로 반야월로, 남측 가까이에 대구도시철도 1호선이 통과합니다.
- 건물 상태. 목조 및 블럭조 단층 건물이며, 중개사사무소·방·기타 용도와 소매점으로 이용되거나 공실 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 공실 부분은 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시장·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,399,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 일부 공실 상태에서 3회 유찰됐으며, 실거래 비교자료가 없어 매수 수요와 적정 처분가를 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유효 말소기준 재확인. 2004년 가압류가 말소기준으로 산정됐으나 2007년 해제말소 이력이 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 박희숙의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 경계측량. 신기동 178-2와 174-4의 경계, 각 건물의 실제 위치와 점유 면적을 측량으로 특정하세요.
- 법정지상권 검토. 타 필지에 걸친 건물의 소유·사용 관계와 법정지상권 성립 가능성을 법률적으로 검토하세요.
- 시장 통로 확인. 토지 동측 일부의 반야월종합시장 통로 이용 현황과 배타적 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 대구광역시·수성구·국 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 건축물 현황 대조. 공부상 4동과 현황상 2동의 차이, 구조·지붕·용도 차이를 건축물대장 및 현장과 대조하세요.
- 설비 점검. 공실 부분의 급배수·위생·난방설비 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 토지·노후 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
배당 시뮬레이션만 보면 매수인 금전 인수는 0원이고 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건의 본질은 배당표가 아니라 토지와 건물의 관계에 있습니다. 건물 상당 부분이 다른 필지에 걸쳐 있고, 공부와 실제 동수·구조가 다르며, 시장 통로로 이용되는 토지 부분과 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
여기에 산정상 말소기준으로 제시된 2004년 가압류가 등기상 이미 말소됐다는 불일치와, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인 1명까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격이 낮아진 만큼 검증해야 할 범위가 넓어진 사건입니다. 측량과 권리 원본 대조, 법정지상권 검토가 끝나기 전에는 최저가만 보고 응찰하기 어렵습니다. 가격은 낮지만, 권리와 물리적 경계는 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 매각 대상의 정확한 범위와 사용권을 확정할 수 있느냐입니다.