대구지방법원 2025타경8313. 대구 수성구 만촌동 메트로팔레스3 307동 1층 105호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 411,000,000원이고 현재 최저매각가는 287,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 임성원이며, 2012.11.14. 거래가액 241,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “70% 경매”가 아닙니다. 임차인 이준성이 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 2022.02.04. 확정일자를 받은 뒤, 2024.03.04. 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리로 산정된 경남신용보증재단 가압류는 2023.08.23.이므로, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
그래서 확약이 없었다면 현재 회차에서 매각대금으로 회수하지 못하는 117,127,800원이 매수인에게 남는 구조이고, 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 사실상 보증금 4억 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.07.22.자 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1429 메트로팔레스 307동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 21층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 임성원 (2012.11.14. 거래가액 241,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 287,700,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 424,474,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2003.01.28. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2023.08.23. 경남신용보증재단 가압류 88,744,502원입니다. 이보다 앞선 2022.02.28. 전입·점유의 이준성은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 2024.03.04. 임차권등기 금액은 400,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준성 | 400,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양도 기재 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 이준성 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전: 이준성)”로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 동일 보증금 4억원을 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
* 확약을 적용하지 않는 일반 대항력 인수 계산상 현재 회차 미배당액은 117,127,800원입니다. 확약은 이준성 임차보증금에 관한 포기·말소에 한정하여 반영합니다.
② 시세 비교 — 이번에는 최저가를 실질취득가로 봐도 된다
확약이 없는 대항력 인수형이라면 가격 비교 기준은 최저가 287,700,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다. 그러나 이 사건은 확약으로 주된 임차인 인수가 실질 0원이므로, 현재 실질취득은 최저가와 동일한 287,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 18 | 454,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 469,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 469,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 3 | 437,500,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 13 | 468,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 446,500,000원 |
최근 12개월 동일면적 12건 평균은 446,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 435,000,000원입니다. 실거래 범위는 390,000,000원~469,000,000원입니다. 확약 반영 후 현재 실질취득 287,700,000원은 최근 12개월 평균의 64.4%로, 평균보다 158,800,000원 낮습니다. 최신 거래 435,000,000원과 비교해도 현재 실질취득이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,827,800원 |
| 1. 임차인 이준성 보증금 | 400,000,000원 | 282,872,200원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 88,744,502원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 424,474,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 보증금 400,000,000원 중 282,872,200원이 배당되고 117,127,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 되어 실질취득은 약 4억원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 2026.07.22.자 포기·말소 확약을 반영하여 매수인의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 287,700,000원 | 117,127,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 230,160,000원 | 173,862,240원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 184,128,000원 | 219,249,792원 | 0원* |
* 확약서 기재에 따라 이준성 임차보증금의 미배당 잔액에 관한 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 21층 건물 중 1층 105호입니다.
- 입지. 중앙초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지, 노선상가, 업무용건물, 대형할인매장, 병원, 금융기관, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도심에 위치해 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지는 동원로와 접하며 화랑로·효신로·효목로·동북로·국채보상로·동대구로·범어로·만촌로·달구벌대로·무열로 등과 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중앙초등학교 상대·절대보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 3,325,000원/㎡입니다.
- 단지. 메트로팔레스3은 878세대, 사용승인일은 2003.01.28.이며 동일 84.93㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22.자 확약서의 임차보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 현재 실질취득은 287,700,000원입니다. 확약이 배제되는 경우에는 일반 대항력 인수 구조로 계산이 완전히 달라집니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 동일면적 실거래 평균과 가격 차이가 큰데도 6회 유찰됐으므로, 1층 선호도·현장 상태·점유 및 입찰 수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부마감상태는 공부상 도면·외부 관찰·관리사무소 및 인근 탐문 등을 근거로 평가됐습니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4억 인수형”에서 “인수 0원형”으로 바뀌는 사건
서류를 확약 전 상태까지만 읽으면 이 물건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금 400,000,000원이 최저가 287,700,000원보다 크고, 현재 회차의 룰상 미배당액도 117,127,800원이어서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 2026.07.22. 제출된 확약서가 핵심을 바꿉니다. 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 이에 따라 현재 실질취득 287,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 446,500,000원의 64.4%가 됩니다.
권리와 가격만 놓고 보면 확약이 결정적인 호재입니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%라는 점은 가격 할인과 별개로 봐야 합니다. 이 사건의 결론은 “확약으로 인수는 해소됐지만, 반복 유찰의 이유까지 해소된 것은 아니다.”입니다.
