최저가 98,682,000원이 아니라, 실질취득은 약 400,000,000원 — 만촌동 메트로팔레스 105호

* 보증금 400,000,000원을 핵심 비교값으로 사용했습니다. 집행비용 2,176,276원만 우선 공제하는 단순 계산에서는 총부담이 402,176,276원까지 늘 수 있으며, 당해세 등 선순위 공제항목에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

대구지방법원 2025타경8313. 대구 수성구 만촌동 메트로팔레스3단지 307동 1층 105호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 411,000,000원짜리가 4회 유찰돼 98,682,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저매각가가 아니라 임차보증금 400,000,000원입니다.

임차인 이준성은 2022.01.29 임대차계약을 체결하고 2022.02.04 확정일자를 받았으며, 2022.02.28 전입·점유를 시작했습니다. 현재 남아 있는 최초의 말소기준 권리는 2023.08.23 경남신용보증재단 가압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 9번 임차권등기가 매수인에게 대항하며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 옛 권리가 아니라 임차인의 전입일이 핵심

등기부의 오래된 근저당·전세권을 날짜만 보고 선순위로 판단하면 안 됩니다. 2003.03.05 국민은행 근저당은 2003.04.25 말소됐고, 제일은행 근저당은 2010.09.02, 김경희 전세권은 2012.10.26, 우리은행 근저당은 2018.01.30 각각 말소됐습니다. 2023.08.11 신용보증기금 가압류도 2023.12.05 해제됐습니다.

따라서 현재 권리 순위의 기준점은 남아 있는 2023.08.23 경남신용보증재단 가압류입니다. 이준성의 전입·점유일 2022.02.28이 그보다 앞서므로 임차권등기의 등기일이 2024.03.04라는 이유만으로 후순위라고 볼 수 없습니다. 임차권등기는 기존 대항력의 보전을 위한 등기이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 약 400,000,000원으로 비교

메트로팔레스3단지 동일면적 전용 84.93㎡의 최근 12개월 거래 12건은 390,000,000원부터 469,000,000원까지 형성됐고, 평균은 447,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 454,000,000원입니다.

실질취득 약 400,000,000원은 최근 12개월 평균 447,583,333원의 89.4%, 최신 거래 454,000,000원의 88.1%입니다. 평균과 최신 거래만 비교하면 각각 47,583,333원, 54,000,000원 낮습니다.

다만 이 물건은 1층입니다. 최근 표본 중 저층인 2층 거래가 390,000,000원이고, 실질취득 약 400,000,000원은 이 거래보다 10,000,000원 높은 102.6%입니다. 따라서 “시세 447,583,333원보다 47,583,333원 저렴하다”는 이유만으로 큰 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 층·내부상태·명도와 인수 절차까지 반영해야 합니다.

③ 예상배당·인수 구조 (매각가 98,682,000원 가정)

집행비용 2,176,276원만 우선 공제하고 나머지가 임차보증금에 배당된다는 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제 등 별도 선순위 항목이 있으면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·노선상가·업무용건물·대형할인매장·병원·금융기관·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 도심에 위치해 대중교통 이용도 무난합니다. 단지는 동원로와 접하며 화랑로·효신로·효목로·동북로·국채보상로·동대구로·범어로·만촌로·달구벌대로·무열로 등과 연계됩니다.
• 단지. 메트로팔레스3단지 878세대, 사용승인일 2003.01.28, 전용 84.93㎡ 거래가 지속되는 아파트입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 중앙초등학교 상대·절대보호구역과 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,325,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재와 폐문으로 내부마감상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일면적 거래는 12건이나 가격 범위가 390,000,000원~469,000,000원으로 넓습니다. 1층은 평균가격만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차의 핵심 비교값은 약 400,000,000원입니다.
• 배당표 원본 확인. 당해세·집행비용·기타 우선공제액이 늘면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 커집니다.
• 임차권등기와 점유 확인. 이준성의 실제 점유·퇴거 여부, 임차권등기 말소 조건, 보증금 반환 및 명도 동시이행 절차를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권자의 채권 행사 범위와 임차보증금 반환채권의 귀속·승계 여부를 원본 서류로 확인해 지급 상대방과 말소 절차를 특정해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 최근 2층 거래 390,000,000원보다 실질취득 약 400,000,000원이 높습니다. 평균가격보다 낮다는 이유만으로 응찰가를 올리지 마세요.
• 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비가 발생하면 평균 거래 대비 할인 폭이 빠르게 줄어듭니다.
• 관리비·점유 명도. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 실제 거주자를 확인하고, 인도·말소 협의 비용을 별도 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”가 아니라 “시세의 약 89%”

이 물건의 표면 최저가는 98,682,000원으로 감정가 411,000,000원의 24.01%에 불과합니다. 그러나 대항 임차보증금 400,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 약 400,000,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 함께 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

실질취득 약 400,000,000원은 최근 12개월 평균 447,583,333원과 최신 거래 454,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 1층이며 최근 2층 거래 390,000,000원보다 높고, 4회 유찰·수억원의 인수금·임차권 말소 및 명도 절차가 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 제한적 할인, 권리절차는 고난도입니다. 결론은 “98,682,000원짜리 아파트”가 아니라 “약 400,000,000원에 취득하는 대항력 인수형 아파트”로 판단해야 합니다.