대구지방법원 2025타경8333. 대구 북구 고성동2가 11-2의 토지 218.5㎡와 그 지상 철근콘크리트조 4층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 사무실 1개호, 2층부터 4층까지는 각 층 4개호씩 총 12개호의 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자 류한준은 2020년 12월 2일 소유권을 취득했고, 같은 날 계명새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 롯데카드·하나캐피탈·우리카드의 가압류 3건과 계명새마을금고의 임의경매개시결정, 임차권등기 4건은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일이 있는 임차인·점유자 13명도 모두 2020년 12월 2일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 1명은 대항력 가능·미상으로 남으므로, 이 부분을 확인하기 전까지 인수 위험을 완전히 닫았다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확인된 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2020.12.02. 계명새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 롯데카드 31,263,979원, 하나캐피탈 31,869,240원, 우리카드 5,330,236원의 가압류는 모두 말소기준 이후에 접수됐고, 임차권등기 4건 역시 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 확인된 권리는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 14명

보증금이 확인되는 임차인은 임차권등기자 4명으로, 각 100,000,000원씩 합계 400,000,000원입니다. 네 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않으며, 그중 1명은 전입일도 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.

③ 가격·유찰 구조 — 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 530,388,000원으로 감정가 1,082,424,500원의 49%입니다. 3회 유찰 시 371,271,600원, 4회 유찰 시 259,890,119원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 낙폭은 경매 회차의 할인율일 뿐, 실제 거래시장 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하지 않습니다.

유찰이 늘수록 신청채권자와 후순위 채권자의 회수 부족분은 커집니다. 이 미배당액은 채권자의 손실·미회수액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 실질취득액은 확인된 권리 기준으로 현재 최저가 530,388,000원과 동일하지만, 대항력 미상 점유자의 권리가 확인되면 별도 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 530,388,000원 가정)

채권 총액 668,463,455원 중 522,684,120원이 배당되고, 145,779,335원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구복합스포츠타운 남측 인근으로, 단독·다가구주택과 근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼성지대입니다.
• 이용상태. 1층은 사무실 1개호, 2층~4층은 각 층 4개호씩 총 12개호의 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 218.5㎡, 준주거지역, 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,551,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제·하자. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 여러 호실이 포함된 다가구주택과 사무실·토지가 일괄 매각되는 구조여서, 단일 주거 호실보다 자금 규모와 운영·명도 부담이 크고 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·점유부분·보증금·확정일자를 원본 명세서와 현황조사서에서 확인해야 합니다.
• 14명 전수 대조. 호실별 실제 점유자와 전입세대, 임차권등기자, 배당요구자를 서로 대조해 중복·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 10명. 후순위 전입이라도 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부에 따라 배당과 명도 협상 구조가 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 4건. 홍재민·김정섭·박창규·이병학의 각 100,000,000원 임차보증금과 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 다수 점유자를 상대로 호실별 인도 협의를 진행할 수 있으므로 기간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 수익성 점검. 현재 임대차 조건과 공실, 사무실 및 12개 주거호실의 실제 임대수입을 확인한 뒤 실질 수익률을 산정해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 4층 전체와 각 호실의 내부 상태, 도시가스·급배수설비, 누수와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 문건과 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 후순위, 난도는 다중점유”

이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 구조가 선명합니다. 2020년 12월 2일 계명새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 13명도 모두 후순위이므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 안 됩니다. 사무실 1개호와 주거 12개호에 임차인·점유자 14명이 얽혀 있고, 보증금 미상자가 10명이며, 대항력 판단이 불가능한 점유자도 1명 있습니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 그 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 확인된 권리는 소멸형, 실무 난도는 다중점유형. 원본 확인으로 미상 위험을 제거하고, 호실별 명도·수선·임대수익을 모두 가격에 반영할 수 있을 때만 검토할 물건입니다.