대구지방법원 2025타경8468. 대구 북구 산격동 794의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 근린생활시설 예정이나 기준시점 현재 공사중단 및 미준공 상태입니다. 감정가는 4,321,980,000원이고 4회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,037,707,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다.
권리관계는 현재 존속하는 을구 2번 아이엠뱅크 근저당권 2,040,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 국세 압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단에서는 4회 유찰이라는 숫자보다, 완공되지 않은 상업용 건물을 실제로 어떤 비용과 절차로 정상화할 수 있는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8468 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 794 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 예정 · 공사중단 및 미준공 |
| 건물 | 일반철골조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 토지 | 684.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 주식회사하이엠 |
| 감정가 / 최저가 | 4,321,980,000원 / 1,037,707,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,693,401,997원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 을구 2번 근저당권
2025.03.26 아이엠뱅크의 가처분은 이미 말소됐고, 2025.04.07 설정된 을구 1번 근저당권 2,280,000,000원과 그 일부이전도 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 2,040,000,000원입니다. 이 근저당권에는 2025.06.18 신용보증기금으로 1,693,401,997원 확정채권 일부대위변제에 따른 일부이전이 기재돼 있습니다.
말소기준 이후의 국 압류와 2025타경8468 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고는 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 76% 할인보다 먼저 봐야 할 것
현재 최저매각가 1,037,707,000원은 감정가 4,321,980,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세자료가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 1,037,707,000원 | 1,015,070,070원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 726,394,900원 | 1,323,269,049원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 508,476,429원 | 1,539,008,335원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,037,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,777,070원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 2,040,000,000원 | 1,024,929,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권 2,040,000,000원 중 1,024,929,930원이 배당되고 1,015,070,070원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태 — 근린생활시설 ‘예정’, 공사중단·미준공
- 이용상태. 근린생활시설 예정이나 기준시점 현재 공사중단 및 미준공 상태입니다.
- 건물구조. 일반철골조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물입니다.
- 마감. 외벽은 라임스톤·알루미늄 징크·매쉬 드라이비트, 내벽은 판넬노출·수성페인트·일부 타일, 바닥은 도기질타일·세멘 콘크리트·기계미장 마감 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·전기·승강기·스프링클러·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 산격동 소재 ‘성복종합시장’ 북측 인근으로, 근린생활시설·판매시설·공원·후면 주택지대 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 684.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,130,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미준공 상태 확인. 공사가 어느 단계에서 중단됐는지, 실제 현황과 감정서 기재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 완공 가능성 검토. 근린생활시설 예정 건물인 만큼 향후 실제 사용이 가능한 상태로 만들 수 있는지가 핵심입니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 목록2 건물이 함께 매각되는 조건을 전제로 현물 전체를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 2번 근저당권과 2-2 일부이전, 국 압류, 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정상 임대관계가 미상이므로 현장 점유·사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 현물 상태와 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미준공 자산’의 난도가 크다
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 인수 부담만 보면 단순해 보입니다. 그러나 대상 건물은 근린생활시설 예정 상태에서 공사가 중단된 미준공 건물이고, 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “4회 유찰돼 싸다”가 아니라, “권리 인수는 0원이지만 미준공·공사중단 자산의 활용성과 환금성을 검증해야 한다”입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 물건 자체의 사업 리스크가 큰 유형으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
