대구지방법원 2025타경8498. 칠곡군 석적읍 중리 73-7 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독(다가구)주택으로 이용 중이며, 2층 일부 21.29㎡는 일반건축물대장상 사무소이나 실제로는 주택으로 탐문됐습니다. 토지는 410.8㎡의 대지이고 일반상업지역에 위치합니다.
권리의 기준점은 2022년 6월 24일 설정된 성북새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이며, 이후 현재 소유자 최병철의 소유권이전, 임차권등기 3건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 조사된 임차인·점유자의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 73-7 · 경상북도 칠곡군 석적읍 북중리13길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독(다가구)주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 대 410.8㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로 한면 |
| 소유자 | 최병철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,829,120원 / 345,342,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성북새마을금고 / 227,374,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 6월 24일 성북새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 현재 소유자 최병철은 그 이후인 2022년 11월 22일 소유권을 취득하면서 채무자 지위를 인수했습니다. 김재현·김진수의 임차권등기와 한국토지주택공사의 임차권등기도 모두 말소기준 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 13명, 승계 신고 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사는 이호성 보증금에 관한 중복 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금에 별도로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 명부상 실제 임차인·점유자는 13명입니다. 전입일은 모두 2022년 6월 24일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 | 호실·범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호성 | 202호 | 2024.07.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 신고 |
| 이지호 | 203호 | 2022.11.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정민 | 207호 | 2022.08.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현종 | 301호 | 2022.07.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.11 | 해당 없음 |
| 최은수 | 302호 | 2022.08.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형준 | 305호 | 2022.07.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반병훈 | 307호 | 2022.09.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진형진 | 502호 | 2022.08.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.12 | 해당 없음 |
| 서동권 | 505호 | 2024.02.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.17 | 해당 없음 |
| 손창민 | 506호 | 2022.08.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재현 | 4층 남동쪽 60㎡(501호) | 2022.07.26 / 2022.07.26 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.08.19 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2층 60㎡(201호) | 2022.07.18 / 2022.07.18 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.08.28 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2024.10.25 / 2022.10.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.15 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 4층 북동쪽 약58㎡(507호) | 2024.10.25 / 2022.10.19 | 85,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.11.13 | 이호성 승계 |
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세는 별도 검증
감정가 1,006,829,120원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 345,342,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 단일 세대가 아니라 여러 호실이 있는 다가구주택입니다. 실제 수익성은 호실별 임대차 현황, 공실, 보증금 반환관계와 명도 진행에 따라 달라지므로 감정가 할인율보다 현재 임대 현황과 정상화 비용을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,634,788원 |
| 1. 근저당 · 성북새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,707,212원 |
현재 최저가 가정에서는 성북새마을금고 채권최고액 264,000,000원이 전액 배당되고 75,707,212원이 잔여하는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 345,342,000원 | 264,000,000원 | 0원 | 75,707,212원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 241,739,399원 | 237,555,047원 | 26,444,953원 | 0원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 | 169,217,579원 | 166,048,533원 | 97,951,467원 | 0원 | 미충족 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 3공단부영아파트 북서측 인근이며, 다가구주택과 간선도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독(다가구)주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외장석재·페인팅, 벽지·타일, 샤시 이중창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지 410.8㎡로 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 2층 일부 21.29㎡는 일반건축물대장상 사무소이나 실제 주택으로 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 실제 임차인·점유자 13명의 현재 점유 여부와 퇴거 가능 시점을 호실별로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 이호성 보증금 승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 미상 계약 보완. 다수 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 접수문건을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세·수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수로 판단하지 말고 주변 다가구 거래와 호실별 임대수입을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 전체가 일괄매각 대상이므로 현황·경계·건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준보다 앞선 현존 임차권이 없고 모든 조사 임차인의 전입도 기준일 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인·점유자가 13명이고 상당수 계약조건이 확인되지 않아, 권리 소멸 이후에도 호실별 명도와 건물 운영 정상화가 남습니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않은 다가구주택이므로 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 운영은 복잡형. 입찰 판단의 핵심은 등기 인수보다 각 호실의 실제 점유관계, 최우선변제 가능성, 명도 일정과 정상 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
