대구지방법원 2025타경8522. 대구 남구 봉덕동 1029-11 토지와 제1호 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택과 창고이며, 주택은 목조 기와지붕 단층, 창고는 세멘부록조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각, 제시외 건물 포함”이 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2023년 1월 27일 두레새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 팔공신용협동조합 근저당권, 임의경매개시결정, 메리츠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 박형규의 전입일도 말소기준권리보다 늦은 2025년 6월 19일이어서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1029-11 제1호 · 대구광역시 남구 대덕로38길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 건물 구조 | 주택: 목조 기와지붕 단층 · 창고: 세멘부록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 116㎡ · 지목 대 · 현황 대 및 도로 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정점숙 (2003.10.14. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 227,077,800원 / 77,888,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두레새마을금고 / 134,057,641원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.27. 두레새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 2023.12.28. 팔공신용협동조합 근저당권 30,000,000원과 2025.07.24. 메리츠캐피탈 가압류 43,099,265원은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·근저당권과 2002년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 2025.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 박형규의 전입일은 2025.06.19.로 말소기준권리 2023.01.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당순위는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 77,888,000원으로 감정가 227,077,800원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 일반적인 공동주택 한 호가 아니라 토지와 주택·창고를 함께 매각하고, 제시외 건물까지 포함합니다. 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 도로’이며, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현장 경계, 제시외 건물의 위치와 구조, 실제 도로 사용 부분, 정비구역 계획을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,984원 |
| 1. 근저당 · 두레새마을금고 | 156,000,000원 | 76,086,016원 |
| 2. 근저당 · 팔공신용협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 43,099,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 229,099,265원 중 76,086,016원이 배당되고, 미배당액은 153,013,249원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 효성타운1차 아파트 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택과 창고로 이용 중이며, 주택에는 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 116㎡, 공시지가 763,200원/㎡, 지목은 대입니다. 공부상 지목은 대이나 현황은 대 및 도로입니다.
- 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 주택·창고·토지 일괄매각 구조이고 제시외 건물과 현황 도로 부분이 있어, 일반적인 단일 공동주택보다 매수 전 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·구조와 감정가 포함 범위, 점유 및 철거 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 토지 경계·도로 부분 확인. 공부상 대인 토지가 현황상 대 및 도로로 이용됩니다. 지적도·현황측량과 실제 통행 상태를 확인하세요.
- 정비구역 세부계획 확인. 봉덕 대덕지구 정비구역과 지구단위계획구역의 사업 진행상황·건축 제한·권리산정 기준을 관할 부서에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 박형규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 명도 범위 확인. 주택과 창고의 각 점유자, 적치물, 열쇠 인도 및 이사 협의 가능성을 조사하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가 대비 34.3%를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 토지·노후 주택·창고 거래와 정비구역 영향을 별도로 비교하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 자료와 세금 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사 임차인의 전입도 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 토지와 주택·창고를 일괄매각하고 제시외 건물을 포함하며, 토지 일부는 현황상 도로로 이용되고 정비구역에도 포함됩니다.
3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 확인 난도와 가격 불확실성은 높습니다. 현장 경계·제시외 건물·점유·정비계획을 확인해 추가 비용과 이용 가능성을 숫자로 환산한 뒤 입찰가를 정하는 보수적 접근이 필요합니다.
