대구지방법원 2025타경8526. 영천시 오미동 소재 근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층으로, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 목록은 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되며, 목록 4는 지분매각이지만 일괄매각이어서 공유자 우선매수권은 없습니다.
숫자만 보면 감정가 1,172,444,700원에서 281,504,000원까지 떨어진 큰 폭의 유찰입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 복합 부동산의 권리와 현황을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다. 매각물건명세서에는 일부 목록의 지상권설정등기가 인수권리로 기재됐지만, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 원본 동의서와 실제 말소 가능 여부를 확인하지 않고 단순 소멸권리 사건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 오미동 산113-37 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 영천시 오미동 1240-8 · 경상북도 영천시 오미길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 홍영표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,172,444,700원 / 281,504,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천농업협동조합 / 966,485,469원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 지분매각이나 공유자 우선매수권 없음 |
| 토지 현황 | 임야 33㎡ · 보전관리지역 · 준보전산지 · 가축사육제한구역 · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 홍정희 근저당
현재 말소기준권리는 2019.03.11. 홍정희 근저당권으로, 채권최고액은 700,000,000원입니다. 이후의 2025.07.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 영천농업협동조합·임금성·이경민 명의 근저당 관련 등기는 등기부상 말소된 내역이 확인됩니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배수미 | 207.18 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2층 10 | 2020.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2020.05.06.과 2023.05.04.로, 말소기준일인 2019.03.11.보다 늦습니다. 따라서 주택임대차의 대항력을 갖춘 선순위 점유자로 보기는 어렵고, 낙찰자가 보증금을 직접 승계할 구조도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가는 281,504,000원으로 감정가 1,172,444,700원의 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
입찰가는 감정가 할인율이 아니라 건물의 실제 임대수익, 점유 상태, 토지별 경계와 진입 조건, 제시외 건물의 이용 가능성, 지상권 말소 비용과 절차를 반영해 산정해야 합니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 281,504,000원 자체도 저가인지 고가인지 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,741,056원 | - |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 홍정희 | 700,000,000원 | 276,762,944원 | 423,237,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 4,741,056원이며, 나머지 276,762,944원이 홍정희 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 423,237,056원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 영천농업협동조합의 청구액 966,485,469원에 대한 예상배당은 현재 시나리오상 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 281,504,000원 | 276,762,944원 | 423,237,056원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 197,052,800원 | 193,494,061원 | 506,505,939원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 137,936,960원 | 135,205,843원 | 564,794,157원 | 0원* |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 오미동 ‘의머리못’ 북측 인근으로, 전원주택지대와 농경지 등이 형성돼 있습니다. 상업지역 중심 접근성과 교통 편의성을 고려한 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 건물로, 외벽은 복합판넬·외장타일, 내부는 인테리어·벽지, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 천장매립형 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 해당하며 일부 토지는 준보전산지입니다. 목록 4는 폭 20m~25m의 중로1류에 접합합니다.
- 공부 차이. 목록 1·2 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 묵전입니다. 이용현황과 원상회복·허가 문제를 확인해야 합니다.
- 지분·경계. 목록 4는 홍영표 지분만 평가됐고 평가대상 부분의 위치와 경계 확인이 불가능해 전체면적 평균가격과 지분비율로 산정됐습니다.
- 환금성. 근린생활시설·여러 토지·제시외 건물·지분 토지가 결합된 일괄매각이고 4회 유찰된 만큼, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서. 2011.10.31. 접수번호 제37367호 지상권의 대상 목록과 동의 범위를 원본으로 확인하고, 매각 후 말소에 필요한 절차와 비용을 점검하세요.
- 점유자 보증금. 배수미·김지은의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성을 다시 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 목록별 토지, 건물, 제시외 건물과 목록 4 지분이 실제로 어떤 범위인지 현장과 공부를 대조하세요.
- 경계와 진입. 임야·묵전의 실제 경계, 맹지 여부, 도로 이용 상태, 목록 4의 중로 접합 부분을 현장에서 확인하세요.
- 근린생활시설 이용. 현재 이용 상태, 영업 또는 임대 관계, 시설물 소유관계, 냉·난방 및 소방설비 상태를 확인하세요.
- 가격 산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%만으로 입찰가를 정하지 말고, 임대수익·수선비·말소비용·토지 활용 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 말소동의서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 “조건부 인수 0원”의 확인
이 사건은 감정가 1,172,444,700원이 4회 유찰돼 281,504,000원까지 내려왔습니다. 두 점유자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에 지상권이 인수권리로 명시된 뒤 말소동의서가 제출된 구조이므로, 인수 0원은 말소동의서의 유효성과 이행 가능성을 확인한 뒤에만 성립하는 결론입니다.
여기에 보증금 미상 점유자 2명, 여러 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 지분 토지의 경계 불명확, 임야와 묵전의 공부 차이, 실거래 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류가 적절합니다. 감정가의 24.01%라는 숫자보다 말소동의서·점유관계·경계·활용성 검증이 입찰 성패를 좌우합니다.
