대구지방법원 2025타경8621. 대구 동구 신암동 광명빌라 나동 1층 101호, 전유면적 52.08㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격 메리트는 판정 보류가 맞습니다.
권리 흐름에서는 특히 오래된 등기를 그대로 현재 권리로 오인하지 않아야 합니다. 2002년 평상새마을금고 근저당은 2006년 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 현존 선순위 권리는 2021년 12월 14일 설정된 수성중앙새마을금고 근저당 72,000,000원입니다. 2025년 7월 14일 김두석의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 625-41 광명빌라 제나동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 52.08㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김은탁 (2021.11.17. 증여, 2021.11.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김두석 / 14,047,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 세대수 | 1997.01.24. / 4세대 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리하라
현재 등기만 놓고 보면 수성중앙새마을금고 근저당과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 현장 감정에서는 임대관계를 확인하지 못했으므로, 이를 곧바로 “임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 동일 면적에 대응하는 실거래 비교값과 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 31,213,000원 | 199,316,425원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 21,849,100원 | 208,511,775원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 15,294,369원 | 214,948,521원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 72,000,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김두석 | 14,047,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 등기에서 현존하는 권리 순서를 기준으로 재배열한 추정입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 선순위 수성중앙새마을금고 근저당에 우선 배당되고, 후순위 신청채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 점유관계는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 파티마병원 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 1997.01.24.입니다. 도시가스 개별난방과 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 3m 포장도로와 접하며, 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 토지. 토지면적 121.0㎡, 남향 완경사지의 가로장방형 주거용 건부지이며 공시지가는 990,900원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 향후 매도 시 가격 산정과 매수자 대출 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 재확인. 2002년 평상새마을금고 근저당은 2006년 말소된 과거 권리입니다. 현존 선순위인 2021년 수성중앙새마을금고 근저당을 기준으로 권리순위를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문, 전입세대확인서, 주민등록·사업자등록 점유 여부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 실거래 없는 가격 검증. 31,213,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래·임대수익을 별도로 조사하세요.
- 대출 가능성. 4세대 규모의 1997년식 다세대, 1층, 폭 약 3m 도로 조건을 금융기관이 어떻게 평가하는지 입찰 전에 확인하세요.
- 명도비용 반영. 소유자 또는 제3자가 점유 중일 가능성을 열어 두고 인도명령, 이사 협의, 보관·수리비를 입찰 상한에 반영하세요.
- 정비구역 확인. 재정비촉진지구와 주거환경개선지구의 구체적인 사업 진행 상태 및 권리 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 부분이다
이 물건의 등기 구조는 과거 권리와 현재 권리를 분리하면 정리가 됩니다. 2002년 평상새마을금고 근저당은 이미 2006년 말소됐고, 현재 현존 선순위는 2021년 수성중앙새마을금고 근저당입니다. 이 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 총 4세대의 1997년식 다세대가 3회 유찰된 상태이며, 동일 면적 실거래 비교도 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 매력의 증거가 아니라 추가 확인이 필요한 신호입니다. 등기는 조건부 통과, 점유와 가격은 보류. 실제 점유자와 독립적인 환금가치를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
