대구지방법원 2025타경8680. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리에 자리한 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 109동 202호입니다. 전용면적은 약 74.52㎡, 18층 건물의 2층에 위치한 아파트입니다. 감정가는 163,000,000원인데, 7차례 유찰되면서 최저매각가는 13,424,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 8.24%에 불과한 가격이므로 겉으로만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다.
하지만 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형 아파트가 아닙니다. 소유자 강성현 명의의 아파트에 180,000,000원의 임차보증금이 걸려 있고, 임차인 박정수는 경매개시 이전부터 전입신고와 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아닙니다. 낙찰대금과 인수보증금을 합한 실질취득액이 현재 실거래 시세에 비해 적정한가입니다. 이 기준으로 다시 계산하면, 표면적인 할인율과 실제 경제성 사이에 뚜렷한 차이가 드러납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 제109동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율로9길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.5171㎡ · 지상 18층 중 2층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 835세대 · 2016.07.26. |
| 소유자 | 강성현 (2022.03.28. 소유권이전 · 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 13,424,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 디케이마린 / 6,404,600원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.18. 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 대항력 임차인 | 박정수 · 보증금 180,000,000원 · 임차권등기 |
| 예상 매수인 인수 | 167,217,632원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 부담 | 180,641,632원 (낙찰가 + 인수보증금) |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 채무가 남는다
등기부를 시간순으로 보면 2016년 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 126,500,000원)은 2022.03.28. 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 이 과거 근저당권이 아니라 2025.07.18. 접수된 강제경매개시결정입니다.
그 이후인 2025.07.31. 국민건강보험공단의 압류가 설정됐고, 2025.09.09. 박정수의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 압류와 임차권등기 자체는 경매 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인의 주민등록·점유에 기초한 대항력은 경매개시결정보다 먼저 형성되었으므로, 배당을 받지 못한 보증금에 대해서는 별도로 매수인의 인수책임이 남습니다.
특히 경매신청채권자인 디케이마린의 청구액은 6,404,600원인 반면, 대항력 임차인의 보증금은 180,000,000원입니다. 소액의 강제경매 청구로 진행되는 사건이지만, 낙찰자가 마주하게 되는 가장 큰 금전적 부담은 신청채권이 아닌 선순위 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.8억
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박정수 을구 3번 임차권등기 |
180,000,000원 전유부분 전부 · 주거 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박정수 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.28. |
| 전입신고일 | 2022.03.28. |
| 점유개시일 | 2022.03.28. |
| 확정일자 | 2025.09.01. |
| 임차권등기 | 2025.09.09. · 을구 3번 · 대구지방법원 칠곡군법원 2025카임1059 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2025.09.09. |
| 보증금 총액 | 180,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 12,782,368원 |
| 보증금 미회수 잔액 | 167,217,632원 |
| 매수인 인수 여부 | 인수 대상 배당되지 않은 보증금 잔액 |
임차권등기는 2025.09.09.에 이뤄졌지만, 이 날짜만 보고 “경매개시 이후의 후순위 권리이니 모두 소멸한다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차권등기에는 2022.03.28.의 임대차계약·주민등록·점유개시가 기재되어 있으며, 실제 대항력 판단의 출발점도 이 선행 사실입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
칠곡남율효성해링턴플레이스1단지는 835세대 규모이며, 분석 대상과 유사한 전용면적 74㎡대의 최근 실거래가 확인됩니다. 2026년 5월부터 9월까지의 거래 12건을 보면, 가격은 160,000,000원~210,000,000원 범위에 분포하고 최근 12개월 평균은 182,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.84㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.09 | 74.06㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 74.52㎡ | 18 | 195,000,000원 |
| 2026.09 | 74.06㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 74.06㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 74.06㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 74.84㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 74.52㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74㎡대 | 12건 | 182,583,333원 |
숫자를 올바르게 비교하려면 두 가지 가격을 구분해야 합니다. 13,424,000원은 법원에 납부할 최소 낙찰대금일 뿐이고, 임차보증금 인수를 포함한 180,641,632원이 이 사건의 실질적인 취득 부담입니다.
| 감정가 | 163,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 13,424,000원 |
| 임차보증금 인수 | 167,217,632원 |
| 실질취득 부담 | 180,641,632원 |
| 최근 12개월 평균 | 182,583,333원 (12건) |
| 최신 거래 | 165,000,000원 (2026.09) |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 98.9% |
| 실질취득 ÷ 최신 거래 | 109.5% |
| 최신 거래 대비 부담 초과액 | 15,641,632원 |
최근 12개월 평균만 보면 실질취득액이 약간 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 해당 평균에는 200,000,000원 및 210,000,000원의 고가 거래도 포함됩니다. 실제 거래가격은 층과 면적에 따라 편차가 상당하며, 동일한 74.52㎡대에서도 160,000,000원의 거래가 확인됩니다.
특히 분석 대상은 2층입니다. 비교 거래에는 7층, 9층, 12층, 16층, 18층 등이 포함되어 있으므로 평균 거래가를 이 물건의 개별 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 현재 회차의 실질취득액이 최신 거래를 웃돈다는 점과 저층이라는 개별 조건을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,424,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 먼저 집행비용 641,632원이 공제되고, 남은 12,782,368원이 임차인 박정수의 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 임차보증금 180,000,000원 중 대부분이 미변제 상태로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 641,632원 |
| 1. 임차인 박정수 · 보증금 | 180,000,000원 | 12,782,368원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 디케이마린 | 6,404,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 13,424,000원 전액이 집행비용과 임차인 보증금 배당에 사용되는 가정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 고정
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 8.24% |
13,424,000원 | 167,217,632원 | 180,641,632원 |
| 8회 유찰 가정 감정가 5.76% |
9,396,800원 | 171,172,342원 | 180,569,142원 |
| 9회 유찰 가정 감정가 4.04% |
6,577,760원 | 173,940,640원 | 180,518,400원 |
현재 최저가 13,424,000원에 낙찰된다면 실질취득 부담은 180,641,632원입니다. 추가로 유찰되어 최저가가 9,396,800원으로 내려가면 인수보증금은 171,172,342원으로 증가합니다. 다시 6,577,760원까지 내려가도 인수보증금은 173,940,640원으로 더 커집니다.
즉, 낙찰가격이 낮아지는 효과가 임차보증금 인수 증가로 대부분 상쇄됩니다. 회차별 실질취득액에 소폭 차이가 있는 것은 집행비용 추정액이 달라지기 때문이며, 보증금 180,000,000원 수준이라는 경제적 부담의 본질은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리의 남율구획정리지구 내에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지 및 건물. 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지는 835세대 규모로 2016.07.26. 준공됐습니다. 본건은 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물 중 2층 202호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 74.5171㎡이며, 외벽 페인팅, 내부 벽지·타일, 강화마루 등의 마감이 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12m, 북동측 약 10m, 북서측 및 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 접하는 토지입니다.
- 용도지역 및 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 고도지구(18층), 토지구획정리사업지구 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 577,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 구조·마감·설비는 탐문조사와 유사 아파트의 표준적인 상태를 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 확인되지만 거래가격 범위가 160,000,000원~210,000,000원으로 넓습니다. 특히 본건은 2층이고 임차보증금 인수 문제가 있어, 일반 매물의 실거래가격만으로 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 박정수의 임차권등기와 보증금 미배당 잔액 인수조건을 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 167,217,632원입니다.
- 전입·점유·확정일자 확인. 임차인의 전입·점유개시일 2022.03.28., 확정일자 2025.09.01., 임차권등기일 2025.09.09. 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 13,424,000원이 아니라, 낙찰대금과 인수보증금 합계 180,641,632원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 배당금 및 인수액 확정. 집행비용과 실제 배당액에 따라 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아니므로 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 임차권등기의 형식적인 말소 여부와 보증금 반환의무를 구분해야 합니다. 임차인의 실제 점유상태, 보증금 반환 및 인도 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 소액 신청채권 확인. 신청채권자 디케이마린의 청구액은 6,404,600원이며, 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 경매절차 진행상태와 채권 관련 변동사항을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 180,000,000원 수준입니다. 최저가 하락을 취득원가 하락으로 오인해서는 안 됩니다.
- 2층 시세 재검증. 최근 12개월 평균 182,583,333원보다 최신 거래 165,000,000원, 전용 74.52㎡대 저가 거래 160,000,000원 및 개별 층·상태를 중점적으로 비교해야 합니다.
- 관리비·세금·현장 확인. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 당해세, 점유 및 내부 수리상태를 확인하고 취득세·명도비용·수선비 등을 별도로 반영해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 사항 및 법원 공고를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,342만원짜리 아파트가 아니라 1.81억원짜리 인수형 경매”
이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 13,424,000원입니다. 감정가 163,000,000원의 아파트가 7회 유찰되어 이 가격까지 내려왔다는 사실은 강한 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 그 숫자만 보고 입찰하면 이 경매의 본질을 놓치게 됩니다.
임차인 박정수는 경매개시 이전부터 대항력을 갖췄고, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 후 인수액은 167,217,632원이므로, 낙찰자가 부담하게 되는 실질취득액은 180,641,632원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 전체 부담은 약 1.8억원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 182,583,333원이지만, 최신 거래는 165,000,000원이고, 유사 면적의 저가 거래는 160,000,000원입니다. 실질취득액이 최신 거래보다 높다는 사실만으로도 가격상 이점이 확인됐다고 평가하기 어렵습니다. 더구나 본건은 2층이며 내부 상태 확인에도 한계가 있습니다.
종합 결론은 보수적 접근, 가격 메리트 미확인입니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금은 남습니다. 권리분석의 핵심은 말소되는 권리의 숫자가 아니라 매수인에게 실제로 남는 채무입니다. 이 물건의 실질적인 취득가격은 최저가가 아닌 약 180,000,000원 수준이라는 점을 입찰 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
