27,395,000원
대구지방법원 2025타경8680. 칠곡군 석적읍 남율리 ‘칠곡남율효성해링턴플레이스1단지’ 109동 2층 202호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 27,395,000원으로 감정가 163,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 겉으로만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 박정수는 2022.03.28 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2025.07.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다.
현 회차 예상배당에서는 매각대금 27,395,000원 중 집행비용 893,110원을 제외한 26,501,890원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 153,498,110원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득원가는 27,395,000원 + 153,498,110원 = 180,893,110원입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커지므로, 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 109동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율로9길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 74.5171㎡ · 18층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강성현 (2022.03.28 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 27,395,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 디케이마린 / 6,404,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금은 다르다
과거 우리은행 근저당권 126,500,000원은 2022.03.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.18 주식회사 디케이마린의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.07.31 국민건강보험공단 압류와 2025.09.09 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기가 지워지는 것과 임차보증금 부담이 사라지는 것은 별개입니다. 박정수의 전입·점유일은 2022.03.28로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정수 | 전유부분 전부 2022.03.28 | 180,000,000원 | 2025.09.01 | 2025.09.09 우선변제 | 대항력 있음 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
동일 면적대 최근 12건의 실거래 평균은 178,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 200,000,000원, 최근 거래 범위는 160,000,000원~205,000,000원입니다. 현재 최저가 27,395,000원만 시세와 비교하면 15.3%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 투자 판단을 왜곡합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.06㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 74.06㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 74.06㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 74.84㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 74.52㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 74.52㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 178,833,333원 |
현 회차 실질취득가 180,893,110원은 최근 12개월 평균 178,833,333원의 약 101.2%입니다. 최신 실거래 200,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높고 같은 2층의 2026.05 거래가 165,000,000원보다도 높은 부담입니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,110원 |
| 1. 임차인 박정수 보증금 | 180,000,000원 | 26,501,890원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 디케이마린 | 6,404,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 153,498,110원 |
임차인 보증금의 미배당분 153,498,110원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 신청채권자 주식회사 디케이마린의 청구금액 6,404,600원은 현 회차 예상배당에서 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 17% | 27,395,000원 | 153,498,110원 | 180,893,110원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 19,176,500원 | 161,568,677원 | 180,745,177원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 13,423,550원 | 167,218,074원 | 180,641,624원 |
6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 180,745,177원, 180,641,624원입니다. 최근 12개월 평균 178,833,333원보다 계속 높은 수준입니다. 즉 이 물건은 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 남율구획정리지구 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물의 2층 202호입니다. 승강기·급배수·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지는 835세대, 사용승인일은 2016.07.26입니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구(18층)·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 577,700원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 12미터, 북동측 약 10미터, 북서측·남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 27,395,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득 180,893,110원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 박정수 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현 예상 인수액은 153,498,110원입니다.
- 대항력 기준 확인. 전입·점유 2022.03.28이 말소기준 2025.07.18보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 소멸한다는 이유로 보증금 인수를 0원으로 보면 안 됩니다.
- 실거래와 비교. 최근 12개월 평균 178,833,333원, 최신 거래 200,000,000원, 같은 2층 2026.05 거래는 165,000,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 6회·7회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 180,745,177원·180,641,624원으로 최근 평균을 웃돕니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원대 낙찰”이 아니라 “1.8억원대 취득”이다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 27,395,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 163,000,000원의 17% 수준까지 내려온 초저가 경매처럼 보이지만, 대항력 임차인 박정수의 보증금 미배당분 153,498,110원을 더하면 실질취득은 180,893,110원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 178,833,333원보다 높습니다. 5회 유찰이라는 이력도 가격 우위의 근거가 되지 않습니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분을 임차보증금 인수 증가분이 대부분 상쇄하기 때문입니다. 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실과, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 평균 이상 — 가격 메리트가 확인되지 않는 대항력 인수형 경매입니다.
