대구지방법원 2025타경8680. 칠곡군 석적읍 남율리 ‘칠곡남율효성해링턴플레이스1단지’ 109동 202호, 전유면적 74.5171㎡의 아파트입니다. 감정가 163,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 55,909,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균의 31.6%에 불과하지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 전입·점유가 2022.03.28로 강제경매개시결정 2025.07.18보다 앞선 임차인 박정수가 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있기 때문입니다.
현재 최저가 55,909,000원에서 집행비용 1,406,362원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 54,502,638원입니다. 보증금 180,000,000원과의 차액인 125,497,362원이 매수인에게 남습니다. 결국 55,909,000원 + 125,497,362원 = 181,406,362원이 현재 회차의 실질취득입니다. 집행비용이 매각대금에서 우선 빠지기 때문에 실질취득은 보증금 180,000,000원보다도 1,406,362원 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 제109동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율로9길 33 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 74.5171㎡ · 18층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강성현 (2022.03.28. 거래가 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 디케이마린 / 6,404,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
2016.10.21 설정된 우리은행 근저당권 126,500,000원은 2022.03.28 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.07.18 강제경매개시결정입니다. 임차인 박정수는 그보다 앞선 2022.03.28 임대차계약, 주민등록 및 점유개시 사실이 확인되므로 대항력 있는 임차인입니다.
2025.09.09 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 말소되지만, 등기가 말소된다는 사실과 보증금 반환채무가 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 확정일자 2025.09.01과 배당요구를 통해 우선변제권을 행사하더라도 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 받을 수 없으며, 매각물건명세서에 따라 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 180,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 상태 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정수 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 계약·전입·점유 2022.03.28 확정일자 2025.09.01 배당요구 2025.09.09 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 125,497,362원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 181,406,362원으로 비교
같은 단지 74㎡대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 176,833,333원, 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원입니다. 현재 실질취득 181,406,362원은 최근 평균보다 4,573,029원 높고, 최신 거래보다도 1,406,362원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 74.52㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 74.52㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 74.84㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 74.52㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2026.02 | 74.06㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 74.52㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 176,833,333원 |
특히 이 경매물건과 같은 2층 거래가 2026.05에 165,000,000원으로 신고됐습니다. 현재 실질취득은 이 거래보다 16,406,362원 높습니다. 개별 내부 상태와 향의 차이는 별도 확인이 필요하지만, 최소한 현재 자료만으로는 가격 할인이나 시세차익을 주장하기 어렵습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,909,000원 | 125,497,362원 | 181,406,362원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 141,968,153원 | 181,104,453원 |
| 5회 유찰 시 | 27,395,410원 | 153,497,707원 | 180,893,117원 |
5회 유찰돼 매각가가 27,395,410원까지 내려가도 실질취득은 180,893,117원입니다. 현재 회차보다 매각가는 28,513,590원 낮아지지만, 실질취득 감소폭은 513,245원에 그칩니다. 이 물건에서는 유찰 횟수보다 임차보증금 180,000,000원이 총비용을 결정합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 임차인 박정수 보증금 | 180,000,000원 | 54,502,638원 |
| 2. 우리은행 근저당권 2022.03.28 말소등기 | 126,500,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 디케이마린 | 6,404,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차인 보증금 중 54,502,638원만 배당되고, 125,497,362원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층 202호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지는 835세대이며 사용승인일은 2016.07.26입니다.
- 주위환경. 남율구획정리지구 내에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12m, 북동측 약 10m, 북서측 및 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구(18층)·토지구획정리사업지구이며 공시지가는 577,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총비용을 분리. 입찰가 외에 대항력 임차보증금 미배당액을 반드시 총 취득예산에 합산해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세와 집행비용 확정액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 확인. 박정수의 현재 점유 상태, 보증금 반환 여부, 임차권등기 변동 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 임차인의 인도는 미배당 보증금 반환과 연결될 수 있으므로 일반 소유자 점유 사건처럼 접근하면 안 됩니다.
- 같은 층 거래 비교. 같은 면적대 2층 거래 165,000,000원과 내부 상태·향·동 위치를 직접 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 매각가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 180,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 열람해야 합니다.
맺으며 — “5,590만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 55,909,000원이지만, 그 금액만 내고 소유권을 온전히 확보하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박정수의 보증금 180,000,000원 중 배당되지 않는 125,497,362원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 181,406,362원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 176,833,333원보다 높고, 최신 거래 180,000,000원도 웃돕니다. 같은 2층 거래 165,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 네 번째나 다섯 번째 유찰로 매각가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 약 180,000,000원 부근에서 유지됩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 임차보증금을 포함한 총 취득비용입니다.