대구지방법원 2025타경8977. 경산시 자인면 북사리의 서광골든빌라 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 44,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 21,560,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.

권리관계에서는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 과거 국민은행 및 자인농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2025년 4월 11일 중소벤처기업진흥공단의 가압류가 형식상 선순위로 나타나지만, 매각물건명세서에는 이 가압류가 사망한 자를 상대로 한 것으로 효력이 없다고 명시돼 있습니다. 이에 따라 실질적으로는 2025년 8월 13일 신용보증기금의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 기준 권리가 되는 구조로 읽힙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가압류의 효력 없음이 핵심

현재 등기상 존속하는 근저당권은 없습니다. 국민은행 근저당권은 2006년 10월 17일 해지로, 자인농업협동조합 근저당권은 2014년 12월 29일 해지로 각각 말소됐습니다. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중

서광골든의 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 30,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균은 32,500,000원이지만 2023년의 42,500,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다.

현재 최저가 21,560,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 30,000,000원의 71.9%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간에 진입했습니다. 다만 최근 구간은 과거 구간보다 -11.1% 하락한 흐름이므로, 42,500,000원이 포함된 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,560,000원 가정)

제공된 자동 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 895,082,667원, 채권자 배당액은 20,771,920원, 미배당액은 874,310,747원입니다. 다만 중소벤처기업진흥공단 가압류가 매각물건명세서 기재대로 효력이 없다면 실제 배당순서와 배당액은 위 표와 크게 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경북기계금속고등학교 북측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·단독주택·다세대주택·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 15미터, 서측과 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하)이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 가축사육제한구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적은 1,140.0㎡, 공시지가는 346,200원/㎡이며 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 단지이고 1991년 4월 9일 준공됐습니다. 확인된 거래가 3건에 그쳐 매도 시 가격 협상 기간이 길어질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가압류 효력 원문 확인. 2025년 4월 11일 가압류가 사망한 자에 대한 것으로 효력 없다는 매각물건명세서 문구와 최종 변경 여부를 확인하세요.
• 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·외국인체류확인·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비 발생 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 30,000,000원이며 최근 추세는 -11.1%입니다. 과거 42,500,000원 거래를 현재 시세로 단순 적용하지 마세요.
• 환금성 점검. 18세대·1991년 준공·거래 3건이라는 조건을 고려해 실수요 수요와 예상 매도 기간을 확인하세요.
• 관리비와 세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인 과제는 남았다”

이 물건의 현재 최저가는 21,560,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 30,000,000원의 71.9%입니다. 두 차례 유찰로 가격 구간은 분명 낮아졌고, 제공된 권리분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 특히 형식상 앞선 중소벤처기업진흥공단 가압류는 사망한 자에 대한 것으로 효력이 없다는 명세서 기재가 핵심입니다.

그러나 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 최근 가격 추세 또한 -11.1%이며 단지는 18세대·1991년 준공입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 최근 거래 아래지만, 점유·내부 상태·환금성을 확인한 뒤에만 할인 가격이 실제 메리트가 된다는 것입니다.