대구지방법원 2025타경9045. 대구 북구 읍내동 칠곡이편한세상 105동 2층 201호, 전용 84.7337㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박대웅은 2015.10.29. 거래가 356,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 등기상 말소기준권리는 2020.02.25. 설정된 북대구신용협동조합 근저당권 287,700,000원입니다.
중요한 교정 지점은 말소기준권리보다 앞서 설정됐던 국민은행·삼성생명·비엔케이캐피탈·성서농협· 상상인저축은행·한국캐피탈의 근저당권입니다. 이 권리들은 각각 후속 말소등기가 완료되어 현재 유효한 선행 근저당권이 아닙니다. 따라서 이들 채권에 매각대금을 배당하거나 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
다만 등기상 선행 근저당이 정리됐다고 해서 안전형 물건은 아닙니다. 현황조사에는 류선하가 2015.11.09. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수 없고 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9045 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 491 칠곡이편한세상 제105동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7337㎡ · 지하 2층/지상 19층 중 2층 |
| 소유자 | 박대웅 (2015.10.29. 소유권이전 · 거래가 356,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 유찰 표기 · 2026.07.06 |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구신용협동조합 / 198,222,600원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.25. 북대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 287,700,000원 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당은 이미 말소, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 계산 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류선하 | 201호 | 2015.11.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
전입일만 보면 2020.02.25. 말소기준권리보다 약 4년 3개월 앞섭니다. 다만 전입신고만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아니며, 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 숫자 하나로 고정할 수 없고 다음과 같이 봐야 합니다.
현재 회차 기준 하한은 310,000,000원이지만, 승계 보증금이 발생하면 총취득 부담은 그만큼 증가합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 95.7%는 ‘보증금 반영 전’ 숫자
칠곡이편한세상은 608세대, 2009.01.28. 준공 단지입니다. 대상 면적과 대응하는 전용 84.73㎡·84.96㎡의 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 12 | 322,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 326,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 84.73㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2025.08 | 84.73㎡ | 10 | 329,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 323,791,666원 |
최근 실거래 범위는 305,000,000원~348,000,000원, 평균은 323,791,666원입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 평균보다 13,791,666원 낮고, 평균의 95.7%입니다. 같은 2층·전용 84.73㎡의 2026.06. 거래가는 320,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원·임차보증금 및 세금 우선순위 미반영 단순 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 5,140,000원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 북대구신용협동조합 | 198,222,600원 | 198,222,600원 |
| 2. 후순위 근저당 · 이천란 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 후순위 압류·가압류 배당재원 | 104,133,478원 + 세금 미상 | 6,637,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소 완료된 국민은행·삼성생명·비엔케이캐피탈·성서농협·상상인저축은행·한국캐피탈 근저당권은 배당 대상에서 제외했습니다. 위 표는 북대구신용협동조합의 경매 청구액 198,222,600원을 기준으로 한 단순 시나리오입니다. 류선하의 보증금·확정일자·배당요구 여부, 국세·지방세의 금액과 법정기일에 따라 실제 배당순서와 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 칠곡중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 35~40m, 동·북·남측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 19층 건물로 위생·급배수·승강기·소방·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역과 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건의 가격 범위는 305,000,000원~348,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 류선하의 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부와 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일뿐 아니라 말소기준일 당시 점유가 계속됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 예상 미배당액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 인수액을 더한 응찰가 계산. 응찰가 상한은 낙찰가만이 아니라 예상 승계 보증금을 합한 실질취득가로 정해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 북대구세무서와 대구광역시 북구의 압류가 있으므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.06.이므로 실제 매각 진행·변경·유찰 여부를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선행 근저당은 정리됐지만, 임차보증금은 정리되지 않았다”
이 사건에서 국민은행·삼성생명·비엔케이캐피탈 등 과거 근저당권을 현재 채권으로 보고 배당하는 것은 잘못입니다. 해당 권리들은 후속 말소등기로 이미 사라졌고, 현존 말소기준은 2020.02.25. 북대구신용협동조합 근저당권입니다.
그러나 권리분석의 결론이 안전으로 바뀌는 것은 아닙니다. 2015.11.09. 전입한 류선하의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 매수인이 승계할 금액을 산출할 수 없기 때문입니다. 최저가 310,000,000원은 실거래 평균 323,791,666원의 95.7%지만 이는 보증금 반영 전 수치입니다. 말소된 근저당은 제외하고, 미상 임차보증금은 반드시 더해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 확인입니다.
