대구지방법원 2025타경9093. 영천시 화남면 안천리 507 소재 단독주택 + 토지입니다. 등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 2010년 소유권보존과 증여를 거쳐, 2014년 박원규 씨가 증여로 소유권을 취득했고, 2025년 주식회사 푸드라인이 청구금액 57,601,948원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 근저당권이나 압류가 다수 누적된 형태가 아니라, 강제경매개시결정 자체가 말소기준이 되는 단순한 사건입니다.
가격만 보면 3회 유찰로 많이 내려온 것은 맞습니다. 감정가 54,734,160원 대비 현재 최저가는 18,774,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 농촌지대의 단독주택입니다. 같은 단지 실거래로 바로 비교할 수 있는 구조가 아니므로, 싸다는 판단은 최저가만으로 내리면 안 됩니다. 실제 차량 접근, 건물 상태, 토지 이용, 재매각 가능성이 수익성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화남면 안천리 507 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 화남면 능계1길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 360.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 건물 구조 | 목조 함석기와지붕 단층 · 외벽 시멘트몰탈마감 · 바닥 장판지 등 마감 |
| 소유자 | 박원규 (2014.10.16 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 54,734,160원 / 18,774,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 푸드라인 / 57,601,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
임차인 없음. 매수인에게 승계될 임차보증금은 표시되지 않습니다. 이 사건은 근저당권이 먼저 깔린 전형적인 임의경매가 아니라, 채권자의 강제경매개시결정이 기준점이 되는 구조입니다. 등기상 현재 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 후 미회수되는 신청채권자의 부족분은 매수인이 인수하는 돈이 아닙니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차 최저가 18,774,000원은 감정가 54,734,160원의 34.3%입니다. 표면적으로는 할인 폭이 큽니다. 그러나 채권자 청구액은 57,601,948원이고, 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용을 뺀 뒤 신청채권자에게 18,036,068원만 돌아갑니다. 미배당은 39,565,880원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 18,774,000원 | 18,036,068원 | 39,565,880원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 13,141,800원 | 12,505,248원 | 45,096,700원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 9,199,260원 | 8,633,673원 | 48,968,275원 |
미배당이 크다는 것은 매수인 인수와는 다릅니다. 이 물건의 매수인 인수액은 0원으로 보입니다. 다만 계속 유찰되는 구조 자체는 시장에서 이 물건의 현금화와 사용가치가 쉽게 평가되지 않았다는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.9% 추정) | - | 737,932원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 푸드라인 | 57,601,948원 | 18,036,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신청채권자는 전액 회수하지 못하고 39,565,880원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 화남면 안천리 소재 능계마을 내에 위치합니다. 주위는 지방도변 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다. 난방설비, 급배수 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 360.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 함석기와지붕 단층 건물입니다. 외벽은 시멘트몰탈마감, 내벽은 벽지 등 마감, 바닥은 장판지 등 마감, 창호는 새시 및 목재창입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 지붕과 실제 지붕의 차이가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 인수는 없지만, 감정요항상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 포함 범위와 사용가치를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태. 목조 단층 주택은 수리비가 낙찰가 대비 크게 느껴질 수 있습니다. 지붕, 난방, 급배수, 위생설비 상태가 핵심입니다.
- 토지 접근성. 차량출입 가능으로 평가되지만 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입 폭과 주차 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌 단독주택은 매수층이 제한적입니다. 실거주 목적이 아니라면 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건성”
이 사건은 권리분석 난도가 높은 물건은 아닙니다. 말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정이고, 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다. 따라서 위험의 중심은 등기부가 아니라 물건 자체에 있습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 농촌 단독주택은 수리비·접근성·점유·환금성이 실제 성패를 가릅니다. 권리는 통과, 물건성과 출구전략은 보수적으로. 이 물건은 싸게 받는 것보다 받은 뒤 쓸 수 있고 팔 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
