대구지방법원 2025타경9120. 경산시 중방동 대화타워펠리스2 제19층 제1902호 아파트입니다. 현재 소유자는 차익철로, 2019.01.19. 매매 후 2019.02.01. 거래가액 247,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 과거 설정됐던 경산신용협동조합·초읍동새마을금고·효천신용협동조합 근저당과 소경만의 소유권이전청구권 가등기는 모두 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 구순남의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시는 2020.09.25.이고, 임차권등기는 2024.09.25. 접수됐습니다. 경매개시결정일 2025.08.27.보다 먼저 대항요건을 갖춰 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사(양도 전: 구순남)가 2026.08.11. 제출한 확약서에서 배당으로 임차보증금 220,000,000원을 전액 변제받지 못해도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 19층 1902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 60.4029㎡ · 지하1층 지상20층 중 19층 |
| 소유자 | 차익철 · 2019.01.19. 매매 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.08.27. 강제경매개시결정입니다. 구순남은 2020.09.25. 주민등록·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 등기부상 임차보증금은 1차 200,000,000원, 2차 220,000,000원으로 기재돼 있고, 배당계산에서는 룰상 매수인 인수액을 200,000,000원으로 잡았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구순남 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2020.09.25 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 | 0원 |
구순남은 보증기관 중복신고 행이 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 확약은 이 임차권에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세보다 높다
대화타워펠리스Ⅱ 동일 면적 60.4㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 188,857,142원이지만, 과거 225,000,000원·230,000,000원·235,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최신 거래는 2026.07. 160,000,000원이고 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 220,000,000원으로 최근 시세의 137.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -17.4%이므로, 전체 평균 188,857,142원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 메리트는 더 내려가야 보인다
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 3,880,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 47,264,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 81,971,200원 | 0원 |
확약이 적용되는 한 유찰로 낙찰가가 내려가도 구순남 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 5회 유찰 시 176,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원을 여전히 웃돌지만, 6회 유찰 시 140,800,000원은 최근 평균 160,000,000원보다 낮아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 임차인 구순남 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 216,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신청채권자 주택도시보증공사에 216,120,000원이 배당되고 3,880,000원의 미배당이 발생합니다. 임차권은 룰상 200,000,000원 인수 구조지만, 2026.08.11. 확약 적용으로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근으로 아파트·학교·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있고 생활편익시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 인근 중앙로, 서측 인근 강변동로가 통과하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 건물의 19층 단위세대이며 위생·급배수·승강기·화재·도시가스 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 778,600원/㎡이며 경산중앙초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 68세대, 2016.07.01. 준공 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 7건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 확약서의 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.4%이므로 과거 225,000,000원·230,000,000원·235,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하면 안 됩니다.
- 회차별 가격. 5회 유찰 시 176,000,000원, 6회 유찰 시 140,800,000원 시나리오를 최근 거래 160,000,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당액과 매수인이 떠안는 임차보증금은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 확약 적용 시 매수인 실질 인수 0원입니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 구순남은 2020.09.25. 전입·점유를 시작해 2025.08.27. 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.11. 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 매수인의 실질 인수 문제는 0원으로 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 220,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 137.5%이고, 최근 추세도 -17.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.0회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 현재 회차에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 추가 유찰 여부를 지켜볼 사건입니다.
