* 2026.08.11.자 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차보증금반환청구권 및 대항력 포기에 유효하게 적용되고, 기재된 임차권등기 말소 동의가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 배당 시뮬레이션상 임차보증금 200,000,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 등기상 2차 보증금 220,000,000원 및 확약서의 포기 범위는 원본 대조가 필요합니다.
대구지방법원 2025타경9120. 경산시 중방동 대화타워펠리스2 19층 1902호, 전용 약 60.4㎡ 아파트입니다. 감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 감정가의 49% 수준이므로 가격표만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 경매의 가격이 낮아진 배경을 이해하려면 먼저 임차보증금과 대항력을 살펴야 합니다.
소유자 차익철은 2019.02.01. 거래가액 247,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 설정된 근저당권들과 소유권이전청구권가등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 2020.09.25. 전입·점유를 시작한 임차인 구순남의 권리가 2025.08.27. 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 그대로라면 매수인 인수 위험을 검토해야 하지만, 이후 제출된 확약서가 위험 구조를 바꾸었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 제19층 제1902호 도로명주소: 경상북도 경산시 경안로39길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.4029㎡ · 지하 1층~지상 20층 건물 중 19층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 대화타워펠리스Ⅱ · 68세대 · 2016.07.01. 준공 |
| 소유자 | 차익철 (2019.02.01. 소유권이전 · 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 107,800,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차인 | 구순남 · 실제 임차인 1명 · 임차권등기 존재 |
| 매수인 인수 | 실질 0원* (보증금반환청구권·대항력 포기 및 말소 동의 확약 적용 전제) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 충돌
말소기준권리는 2025.08.27. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 설정되었던 경산신용협동조합·초읍동새마을금고·효천신용협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었고, 소경만 명의 소유권이전청구권가등기도 2020.09.25. 말소되었습니다.
그러나 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권입니다. 구순남은 2020.09.25. 전입 및 점유를 시작했고, 2024.09.25. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다고 가정하면 매각만으로 인수 문제가 자동 해소되는 구조가 아닙니다.
이 확약을 해당 승계 임차보증금채권에 적용하면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 다만 확약서의 법적 효력과 적용 범위, 실제 말소 이행 여부는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 계산 금지
| 임차인 / 권리 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 구순남 전유부분 전부 을구 7번 임차권등기 |
2020.09.25 등기 2024.09.25 |
1차 200,000,000원 2차 220,000,000원 |
대항력 有 우선변제: 배당표상 無 보증기관 승계 |
실질 0원* 확약 적용 기준 |
구순남의 임차권등기에는 1차 임대차계약일 2020.08.19., 확정일자 2020.08.24., 2차 임대차계약일 2022.08.10., 확정일자 2022.08.16.이 기재되어 있습니다. 예상배당에서는 임차인에게 우선배당을 하지 않고 보증금을 인수하는 형태로 계산되어 있으므로, 확정일자에 따른 실제 배당 순위와 배당요구의 효력은 원본 대조가 필요합니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이면서 명세서상 구순남으로부터 보증금반환청구권을 양도받은 기관으로 표시됩니다. 구순남과 주택도시보증공사를 서로 다른 실제 임차인으로 계산하거나, 200,000,000원과 220,000,000원을 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장은 하락 중
대화타워펠리스Ⅱ 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 184,375,000원이지만, 과거 2024년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 156,500,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.4㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14층 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16층 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7층 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12층 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12층 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15층 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9층 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.4㎡ | 2건 | 156,500,000원 |
| 전체 평균 | 60.4㎡ | 8건 | 184,375,000원 |
2024년 초에는 225,000,000원~235,000,000원 거래가 있었지만, 최근 거래는 153,000,000원~160,000,000원에 형성되어 있습니다. 최근 거래 추세는 -19.2%로 명확한 하락 흐름입니다. 전체 평균 184,375,000원만을 기준으로 할인율을 해석하면 가격 매력이 과장됩니다.
확약이 적용되어 인수금이 실질 0원이 된다면 최저가 107,800,000원이 실질취득가의 기준이며, 이는 최근 12개월 평균의 68.9% 수준입니다. 최신 거래 153,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약의 효력이 확인된 조건에서는 최근 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다. 그러나 거래 표본이 최근 2건에 불과하고 하락 추세가 진행 중이므로 가격 차이 전체를 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,309,200원 |
| 임차인 구순남 보증금(인수 시나리오) | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 220,000,000원 | 114,509,200원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 2,309,200원입니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 105,490,800원이며, 신청채권 미배당은 114,509,200원입니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
그러나 2026.08.11.자 확약서는 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금의 잔액에 대해서도 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원*입니다.
이 판단은 구순남으로부터 승계된 보증금채권에 대한 것이며, 별도로 확인되는 임차권이나 다른 점유자의 권리까지 포괄적으로 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 고정된 확약 조건
현재 회차 이후 추가 유찰을 가정한 매각가와 채권 배당 시뮬레이션입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 동일한 조건 아래에서 매각가가 낮아지면 실질취득가도 내려가지만, 확약이 적용되지 않는 경우 대항력 임차권의 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 49% |
107,800,000원 | 105,490,800원 | 114,509,200원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 39.2% |
86,240,000원 | 84,287,680원 | 135,712,320원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 31.36% |
68,992,000원 | 67,350,144원 | 152,649,856원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 확약 적용을 전제로 한 분석값입니다. 확약을 반영하지 않은 원래 배당 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 200,000,000원으로 기재되어 있습니다. 추가 유찰 시나리오는 실제 매각 일정이나 결과를 확정하는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 중방동 경산중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·학교·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 생활편익시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 인근 중앙로, 서측 인근 강변동로가 통과합니다. 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 20층 철근콘크리트 구조의 19층 아파트입니다. 승강기·급배수·위생·화재설비와 도시가스 바닥난방이 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 경산중앙초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 778,600원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 부정형이나 지반은 대체로 평탄합니다.
- 환금성. 대화타워펠리스Ⅱ는 68세대 규모로, 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세가 -19.2%로 하락하고 있어, 매수 후 매도 가격과 소요 기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.08.11.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요. 잔액의 포기 범위와 효력 조건이 가장 중요합니다.
- 임차보증금 차이. 배당 시뮬레이션상 200,000,000원과 등기·확약서상 220,000,000원의 관계를 확인하고, 2차 계약 보증금까지 확약의 대상인지 대조하세요.
- 승계 관계. 구순남에서 주택도시보증공사로 이어진 보증금반환청구권의 양도·승계 사실을 확인하세요. 동일 채권을 별도 임차인 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 점유자 현황. 임차권등기 존재만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 최신 현황조사로 실제 거주자·점유자 및 명도 가능성을 확인하세요. 확약 대상 외 권리자는 별도로 검토해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 말소 동의 확약서가 제출된 사실과 등기 말소가 실제 완료된 상태는 구분해야 합니다. 매각 후 필요한 말소 절차와 추가 협조 여부를 점검하세요.
- 최근 시세 중심 가격 상한. 과거 전체 평균 184,375,000원이 아니라 최근 12개월 평균 156,500,000원과 최신 거래 153,000,000원을 중심으로 판단하세요. -19.2% 하락 흐름을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 본건은 6회 유찰되었고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 8.4회입니다. 입찰 부진의 원인이 임차권 부담뿐인지, 수요·환금성·물건 상태 등 다른 요인도 있는지 확인하세요.
- 관리비·제세공과금. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용, 당해세 및 별도 부담 가능성이 있는 항목을 확인해 입찰자금에 반영하세요.
- 매각조건 최종 확인. 2026.11.04. 매각기일의 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서와 배당요구 관계를 대조하고, 변경된 특별매각조건이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “2.2억 확약이 가격보다 먼저다”
대화타워펠리스2 1902호는 감정가 220,000,000원에서 최저가 107,800,000원으로 내려온 6회 유찰 아파트입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 인수액은 실질 0원이며, 현재 실질취득 기준 가격은 최근 12개월 실거래 평균의 68.9% 수준으로 가격상 검토할 여지가 있습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순히 감정가의 49%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 발생한 대항력 임차권이 있고, 바로 그 위험을 해소하는 수단이 주택도시보증공사의 2026.08.11.자 확약서입니다. 확약의 대상·효력·말소 이행을 확인하지 않고 최저가만 기준으로 응찰해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 전체 실거래 평균은 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 최근 평균은 156,500,000원이고 최신 거래는 153,000,000원이며, 추세는 -19.2% 하락입니다. 68세대 규모의 제한적인 거래량과 6회 유찰 이력을 함께 고려하면, 싸 보이는 매각가와 실제 환금성을 구분해야 합니다.
결론은 ‘확약 확인 전 보류, 확약 확인 후에도 보수적 가격 검토’입니다. 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 현재 점유 상태와 확약 외 권리까지 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 확정한 뒤 최근 하락 시세를 기준으로 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
