대구지방법원 2025타경9193. 대구 남구 대명동 1489-1 토지 155.4㎡와 그 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 각각 주택·창고·소매점으로 이용 중이며, 김경민·김다현·김희상이 각 3분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 2025년 9월 8일 김다현이 공유물분할을 위한 경매를 신청했고, 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다.
과거 동대구농업협동조합 58,500,000원, 한국양계축산업협동조합 120,000,000원, 농협은행주식회사 88,800,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있으나 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 금융기관 담보권이 아니라 2024년 11월 4일 전입한 박원호의 임차관계입니다. 전입일은 경매개시결정일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 점유 대상이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9193 (공유물분할을 위한 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1489-1 · 대구광역시 남구 대덕초등길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택·창고·소매점으로 이용 중 |
| 토지 | 155.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김경민·김다현·김희상 각 3분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 430,068,170원 / 147,514,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 경매신청인 | 김다현 · 청구액 표시 없음 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 매각 범위 | 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소되어 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 분석 기준점은 2025년 9월 8일의 경매개시결정입니다. 그런데 박원호는 그보다 앞선 2024년 11월 4일 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 주거 이용 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원호 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차 부분과 주거 이용 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원문과 현장조사로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%는 시세 근거가 아니다
현재 최저매각가는 147,514,000원으로 감정가 430,068,170원의 34.3%입니다. 다만 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판정할 수 없습니다. 특히 주택·창고·소매점이 섞인 단독주택은 층·면적이 표준화된 공동주택보다 개별성이 크고, 3회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았음을 보여줍니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 147,514,000원 | 144,648,804원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 103,259,800원 | 101,014,163원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 72,281,860원 | 70,580,787원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,865,196원 |
| 2. 경매개시결정 · 김다현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,648,804원 |
공유물분할을 위한 경매이고 신청인의 채권액이 표시되지 않아 계산상 채권자 배당은 0원입니다. 위 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 및 박원호의 보증금 배당·인수 가능성을 반영하지 않은 값이므로 실제 정산액과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택·창고·소매점으로 이용 중입니다. 단일 주거용이 아닌 혼합용도이므로 실제 점유구획과 각 부분의 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 155.4㎡의 대지이며 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이고 폭 8m~10m 소로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 주택은 시멘트벽돌조 단층, 창고는 시멘트블럭조 단층, 소매점은 시멘트벽돌조 단층입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·창고·소매점의 혼합 이용, 3회 유찰, 실거래 비교 부재를 함께 고려하면 매각과 재처분 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박원호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 반드시 확인하세요.
- 주거 점유 확인. 주택·창고·소매점 가운데 어느 부분을 어떤 용도로 점유하는지에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 단층 건물 세 동의 노후도, 누수·균열, 설비 상태, 경계와 실제 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 혼합용도 검토. 주택·창고·소매점의 현재 이용과 향후 활용계획이 제1종일반주거지역 규제에 맞는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 각 건물의 표시, 부합물·제시외 시설 및 현황 경계를 원문과 대조하세요.
- 공유물분할 절차 확인. 일반 담보권 실행 경매와 달리 공유관계 해소를 위한 사건이므로 배당과 인도 절차를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34%보다 보증금 한 줄이 중요하다”
이 물건은 현재 등기부만 보면 담보권이 정리된 단순한 공유물분할 경매입니다. 그러나 실제 투자판단에서는 박원호의 전입일이 경매개시보다 빠르다는 사실이 더 중요합니다. 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없기 때문입니다.
최저가는 147,514,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 실거래 비교가 없고 주택·창고·소매점이 혼재하며 이미 3회 유찰됐습니다. 임차보증금이 최저가를 넘는 대항력 인수형으로 확인되면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않을 수 있습니다. 결론은 등기는 단순하지만 취득원가는 미확정입니다. 박원호의 계약과 점유를 확인하기 전에는 최저가만 보고 응찰할 단계가 아닙니다.
