대구지방법원 2025타경9311. 경산시 남산면 상대리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지 면적은 236㎡이고, 감정 이용상태는 단독주택과 변소입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 157,288,310원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 77,071,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 판단 기준은 할인율이 아닙니다. 경산축산업협동조합의 2015.04.13 근저당권이 말소기준권리인데, 석귀주의 전입일은 그보다 훨씬 이른 2002.11.19입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남산면 상대리 237-2, 238-1 · 경상북도 경산시 남산면 상대로121길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 변소 |
| 토지 | 236㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김인호 (단독소유 · 2004.07.08 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 157,288,310원 / 77,071,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산축산업협동조합 / 76,729,966원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 토지의 현황 일부 도로 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 현재 말소기준권리는 2015.04.13 경산축산업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 이에 뒤따르는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2006.05.02 설정된 남산농업협동조합 근저당권 43,500,000원은 2015.04.13 자인농업협동조합으로 이전된 뒤 같은 날 말소된 흐름으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 석귀주 | 2002.11.19 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 정작 보증금 액수가 확인되지 않아 매수인의 실질 부담도 계산할 수 없습니다.
동일 물건의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것도 위험합니다. 이 사건은 시세 비교 이전에 임차인 보증금과 점유관계를 먼저 확정해야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,787,278원 |
| 1. 근저당 · 남산농업협동조합 | 43,500,000원 | 43,500,000원 |
| 2. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 169,000,000원 | 31,783,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 212,500,000원 중 75,283,722원이 배당되고, 미배당액은 137,216,278원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 석귀주의 미상 보증금 인수 가능액도 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 77,071,000원 | 75,283,722원 | 137,216,278원 | 31,783,722원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 53,949,700원 | 52,578,605원 | 159,921,395원 | 9,078,605원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 37,764,790원 | 36,685,024원 | 175,814,976원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상대온천 북동측 인근이며, 과수원·농가주택 등이 형성된 마을 인근 농경지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 마을 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층, 부속 변소는 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층입니다. 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 236㎡의 완경사·부정형 토지로 세로한면에 접합니다. 공시지가는 126,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로입니다. 경계·실제 사용면적과 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 농가주택과 과수원이 혼재한 지역의 단독주택·토지는 개별성이 크고, 이미 2회 유찰된 만큼 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 석귀주 보증금 확인. 임대차계약서, 실제 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
- 인수액을 0원으로 계산하지 말 것. 보증금이 배당되지 않고 대항력이 인정되면 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가와 보증금 위험을 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 말소된 근저당 배당 여부 확인. 2006년 근저당권은 등기상 2015.04.13 말소됐으나 배당 시뮬레이션에는 43,500,000원이 반영돼 있습니다. 원본 서류로 실제 배당순위를 대조하세요.
- 토지 현황 측량. 상대리 237-2, 238-1의 일괄매각 범위와 현황 도로 부분, 경계, 진입로 및 통행관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 시멘트블럭조 단층건과 유류보일러의 노후도, 누수·균열·난방설비 상태, 수리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%, 실질취득은 미정”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 77,071,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 석귀주의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인의 인수액과 실질취득액도 산정 불가입니다.
여기에 단독주택·토지라는 낮은 표준화 수준, 2회 유찰, 토지 일부의 현황 도로, 제시외 건물, 배당표와 등기 흐름 사이의 선순위 근저당 불일치까지 겹칩니다. 보증금과 배당순위가 원본 서류로 해소되기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험 확인형 물건입니다.
