대구지방법원 2025타경9371. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 11층 1111호, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 성선재는 2020.07.22 전입, 2020.07.13 확정일자를 갖고 있고, 2020.08.14 점유개시로 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.22 주택임차권등기가 이루어졌으며, 제공된 권리기준인 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞서 존재하는 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 89,866,000원에서 집행비용 2,017,588원을 제외한 87,848,412원이 임차인에게 우선배당되는 것으로 계산되어 있고, 임차보증금 220,000,000원 가운데 132,151,588원이 부족합니다. 이 부족분이 바로 현재 회차의 인수 예상액입니다. 최저가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라 임차인 미배당액이 증가하므로, 낙찰가와 인수액을 합쳐 보증금 수준의 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 11층 1111호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 청수로24길 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하 5층 지상 29층 중 11층 |
| 소유자 | 정혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 89,866,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,840,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2020.03.05 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 실제 임차인은 성선재 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자로 기재되어 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안도 없습니다. 성선재는 전입신고가 권리기준보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 판정되어 있으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 그러나 매각대금만으로 보증금 전액이 변제되지 않기 때문에 그 잔액은 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성선재 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.22 / 2020.07.13 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질부담은 같이 내려가지 않는다
현재 회차는 감정가 262,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 89,866,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 이 숫자를 독립적인 취득가격으로 보면 안 됩니다. 배당으로 줄어드는 금액만큼 매수인 인수액이 남는 구조라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 오히려 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 89,866,000원 | 132,151,588원 | 240,840,099원 |
| 4회 유찰 시 | 62,906,199원 | 158,626,113원 | 240,840,099원 |
| 5회 유찰 시 | 44,034,339원 | 177,158,279원 | 240,840,099원 |
즉 4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도, 임차인 인수액은 각각 158,626,113원, 177,158,279원으로 증가합니다. 이 물건의 가격판단 기준은 ‘최저가가 감정가의 몇 %인가’가 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 실질취득 부담입니다. 별도의 실거래 비교값 없이 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,017,588원 |
| 1. 임차인 성선재 보증금 | 220,000,000원 | 87,848,412원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 240,840,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당에 모두 사용되어 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 임차인 미배당 132,151,588원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 29층 건물 중 11층 1111호입니다.
- 입지. 대구도시철도3호선 황금역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도3호선 황금역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 북측·서측은 폭 약 12미터, 남측은 약 6미터, 동측은 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 인수 포함 총부담으로 판단. 현재 89,866,000원만 비교하지 말고 임차인 미배당 132,151,588원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 158,626,113원, 5회 유찰 시 177,158,279원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 감소로 이어지지 않습니다.
- 임차보증금 원문 대조. 임차권등기에는 220,000,000원(1차)과 230,000,000원(2차)이 함께 적혀 있으므로 실제 배당·인수 대상 금액을 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 이해관계인이 부재했다고 기재되어 있으므로 실제 인도·점유 상태는 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태는 탐문 및 동류형 이용상황을 상정하여 평가되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 직접 확인하고, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목도 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가가 아니라 약 220,000,000원 인수형 구조를 본다”
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자가 매우 싸 보인다는 점입니다. 감정가 262,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가는 89,866,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 220,000,000원이고 현재 회차에서 132,151,588원이 미배당됩니다. 따라서 최저가를 취득가격으로 볼 수 없고, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
특히 등기 원문에는 2차 보증금 230,000,000원도 병기되어 있어 그 적용 범위를 확인하기 전까지는 공격적인 가격평가가 어렵습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 배당을 받지 못합니다. 최저가 34%라는 표면가격에는 매력이 있어 보이지만, 권리분석상 핵심은 선순위 임차보증금 인수입니다. 이 물건은 ‘싸게 떨어진 경매’가 아니라 ‘보증금 인수까지 합산해서 보는 경매’입니다.
