권리는 소멸형·인수 0원, 2회 유찰로 49% — 단 시세 근거는 1건뿐

대구지방법원 2025타경9383. 대구 동구 신서동 동산(나) 1층 101호, 전용 60.37㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이고, 총 9세대 규모이며 1992년 12월 14일 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 최성식으로, 2007년 김수자와 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2020년 김수자의 지분 전부를 35,000,000원에 이전받았습니다.

권리분석의 기준점은 2007년 12월 17일 설정된 월배새마을금고 근저당권 33,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 대구은행·박옥연·금순희 근저당은 이미 2005년 또는 2007년에 말소됐습니다. 현재 문제 되는 한국토지주택공사의 임차권등기와 안병길의 전입은 모두 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하거나 매수인에게 대항하지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·전입은 소멸형

말소기준권리는 2007.12.17. 월배새마을금고 근저당권 33,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.04.03. 접수됐고, 그 기초가 된 주민등록일도 2020.03.20.이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 안병길의 전입일 역시 2025.09.15.로 더 늦습니다. 두 신고 모두 매수인에게 대항하지 못하므로 보증금 인수는 0원으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

점유·임차 관련 신고는 안병길과 한국토지주택공사 2건이지만, 한국토지주택공사는 안병길의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 되며, 실제 임차인은 안병길 1명입니다.

③ 시세 비교 — 38.7%지만 동일 면적 거래가 아니다

확인되는 실거래는 동산(나)에서 2022년 11월 거래된 4층, 전용 70.99㎡ 물건 1건으로 거래가는 95,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 60.37㎡이므로 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 같지 않습니다.

최저가는 비교 실거래가의 38.7%이고 감정가보다도 크게 낮아졌습니다. 다만 실거래 표본이 단 1건이고 면적·층이 모두 달라, 95,000,000원을 이 물건의 확정 시세로 보는 것은 무리입니다. 가격이 낮아 보이는 것은 사실이지만, 현재 자료만으로 할인폭의 전부가 수익이라고 단정할 수는 없습니다.

④ 배당 시뮬레이션 — 최저가 전액 소진

매각가 36,750,000원 가정 시 집행비용 1,061,500원과 채권자 배당 35,688,500원으로 매각대금 전액이 소진되며, 채권 미배당액은 209,292,320원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 을구 1번은 2005.08.19., 을구 3번과 4번은 2007.12.20., 을구 5번은 2007.04.16. 이미 말소된 이력이 있으므로 실제 배당순위는 배당표 원문과 현존 채권을 기준으로 다시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다.
• 입지. 신서네거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며, 2필지 일단의 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대·1992년 준공 건물이고 확인 실거래가 1건에 불과해, 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현 점유 확인. 안병길의 실제 점유 여부, 계약서상 보증금, 확정일자와 명도 의사를 현장에서 확인하세요.
• 승계 중복 방지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 안병길 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 등기 말소 원문 대조. 과거 대구은행·박옥연·금순희 근저당의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션에 과거 말소 권리가 포함되어 있으므로 배당요구 종기, 채권계산서와 실제 배당순위를 원문으로 대조하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래는 전용 70.99㎡·4층이고 대상은 60.37㎡·1층입니다. 동일 면적·동일 층급의 현장 매물과 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 수리비 확인. 1992년 준공 다세대이므로 내부 마감, 배관, 난방, 누수와 공용부 상태를 확인해 실질취득비에 반영하세요.
• 공용비용 확인. 관리비, 공용부분 비용과 체납 여부를 확인하세요.
• 매각 상태 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.06.이므로 변경·연기·매각결과를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007년 월배새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2020년 이후의 임차권과 2025년 전입은 모두 후순위입니다. 보증기관 승계액을 중복합산하지 않으면 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 36,750,000원입니다.

다만 가격 판단은 권리판단만큼 단순하지 않습니다. 확인 실거래는 2022년의 면적이 다른 물건 1건뿐이고, 대상은 총 9세대의 1992년 준공 다세대 1층입니다. 최저가가 비교 거래의 38.7%라는 수치는 분명 낮지만, 그 차이가 곧바로 수익을 뜻하지는 않습니다. 권리는 합격, 시세와 환금성은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 실제 매도 가능한 가격과 보수·명도 비용을 얼마나 정확히 잡느냐입니다.